獨棟別墅內。
聽絡腮鬍鄒強這麼一說，大家都是一頭霧水。
感覺這人說話有點繞。
但按照正常邏輯，死在別墅內的，必然也是別墅主人的家人。
還不等顧晨和盧薇薇開口，徐方誌便迫不及待的問：“所以，是這棟別墅主人的家人？”
“不是，是一個小開發商。”鄒強說。
徐方誌搖搖腦袋：“我不是很明白，你能說的更具體些嗎？”
“就是一個小開發商，也是房屋主人的債主。”鄒強帶着大家來到別墅頂樓天台，隨後靠在護欄上，指着不遠處的一片爛尾樓說：“看見那邊的爛尾樓了沒？”
“看見了，你想跟我說什麼？”徐方誌走到護欄旁，也是遠眺爛尾樓。
爛尾樓位於藍山別墅區對面，所有樓層框架都已建好，但卻荒廢在那。
顧晨思索一番後，也是好奇說道：“這些爛尾樓我知道，幾年前就爛尾在這，許多預購的受害者，都被套牢在這裡。”
“對呀，說到底就是沒錢繼續搞下去。”鄒強轉過身，也是跟衆人解釋情況的由來。
“原本我們這棟房屋的主人，也是那個樓盤的開發商之一。”
“後來他們欠債越來越多，對面的工程款卻又是一個無底洞，這棟別墅的主人也已經無力負擔高額的債務。”
“有一天，一個被欠債的開發商跑來這裡，跟這棟房屋的主人理論。”
“讓他無論如何，哪怕把這棟別墅賣了，也要將大家的欠款拿回來。”
“那後來呢？這棟別墅的主人沒答應對嗎？”盧薇薇問。
“正如你所料。”鄒強雙手負背，在天台上來回走上兩圈後，這才又道：“不是還不還的上的問題，是債務實在太多，就算把這棟別墅賣掉，那也補不齊窟窿。”
“爛尾樓裡面的債務糾紛很複雜，給那債主錢，那其他債主怎麼辦？”
“所以這棟別墅的主人，就一直躲着，欠着債務一直不還。”
“但那天還是被那小開發商給發現，所以把他堵在家裡，堅持要讓他還錢。”
顧晨默默點頭，感覺現在的房地產界，還是這麼混亂不堪嗎？
雖然知道要開發一處樓盤，一個開發商根本沒那實力，除非是大型企業。
但大企業很多工程，也都是分包給其他一些墊資的小開發商，各種債務糾紛，因此會非常複雜。
尤其是樓盤越大，債務的糾紛也就越多。
“所以……死的是那個小開發商對嗎？”顧晨根據絡腮鬍鄒強的口吻，也大概猜到一些。
鄒強默默點頭，也是一聲嘆息：“也是在這裡，在天台，小開發商跟房屋主人發生爭執，二人甚至大打出手。”
“後來小開發商自己不小心，從天台失足掉到樓下，當場死亡。”
“所以這棟別墅就成了凶宅。”
“等一下。”聽聞鄒強說辭，顧晨有些不可置信，拍拍護欄解釋說：“我看這護欄也挺高的，像我這樣的身高，都不一定能隨便翻過護欄，難道死者身高在一米九以上？”
“嗯……死者身高一米六多點。”鄒強說。
“一米六多點？”盧薇薇聞言，當場用手比劃一下：“我身高168，都很難從這裡翻下去，死者怎麼可能是自己翻下去的？”
“那我就不清楚了，聽保安說，是別墅主人叫他們過來的。”
“當時那個小開發商就是在一樓，可能是因爲二人扭打動作過大吧，不小心摔下來的，這完全有可能。”
鄒強似乎對這些只是瞭解些皮毛，由於徐方誌待會直播時要清楚知道，因此鄒強只好將情況告知給他。
盧薇薇一臉好奇，繼續問道：“可是，我很想知道，那這件事情後邊是怎麼處理的？”
“還能怎麼處理？花錢消災唄，不然你以爲賣別墅幹什麼？。”
鄒強一臉淡然，也是解釋着說。
徐方誌默默點頭：“我大概也都搞清楚了，合着是因爲要跟開發商家屬私了，所以房屋主人才決定將這棟別墅賣掉，以此籌集現金？”
“差不多這意思吧。”鄒強看着面前那片爛尾樓，也是不由感慨着說：
“其實我感覺，這片爛尾樓的框架都已經建好了，請一些開發商過來接手繼續幹，通水通電什麼的，直接就可以交房，可爲什麼一直爛尾這麼多年？”
“因爲在等房價上漲。”見鄒強並不明白其中的緣由，一旁的顧晨倒是一語點破。
鄒強一呆，有些不太明白，於是繼續問顧晨：“你的意思是？”
“看來你還沒有真正搞清楚爛尾樓爲什麼會爛尾的原因。”
顧晨雙手負背，也是面向那處龐大的爛尾樓集羣，不由感慨着說：
“其實很多人印象中的爛尾樓，只不過是因爲開發商，暫時手裡沒錢了，所以，沒有進行最後的裝修、通水通電等工作。”
“沒錯，難道不是嗎？”一旁的徐方誌也問。
顧晨搖了搖頭，與二人解釋說：“問題不在這，你們以爲只要再隨便出點錢，甚至，自己掏點錢出來，然後把收尾工程給做了。”
“再然後，這房子就可以賣了？然後就能賺大錢嗎？”
被顧晨的靈魂拷問弄得雲裡霧裡，徐方誌跟鄒強面面相覷，有點不太明白。
盧薇薇則是謙虛的問道：“那你的意思是，問題根源不在這？”
“當然不在了。”顧晨淡淡一笑，找到天台一處座椅先坐下，也是看着那片爛尾樓道：
“很多吃瓜羣衆之所以這麼想，那是因爲他們根本沒有接觸過工程，也不知道爛尾樓的複雜程度。”
“你們想想看，如果是真的像你們想的那個樣子，那哪裡還會成爲爛尾樓啊？”
“你隨便去哪家銀行，人家都會給錢的，就這點小錢，誰出不起啊？”
“可是，如果是這樣，那銀行可能是沒有貸款給開發商對嗎？”徐方誌弱弱的問。
“那還用說嗎？”顧晨咧嘴一笑，繼續解釋：“銀行可不傻，不會被忽悠。”
“但實際上呢，能成爲爛尾樓的房子，它一定後面跟着一屁股的爛賬。”
“有些樓盤甚至都已經裝修完畢，通水通電了，甚至再花幾十萬就能徹底收尾，可依然是爛尾樓。”
“因爲這個時候，施工方會封鎖工地，會禁止所有人進行最後的收尾工作。”
“啊？”聽顧晨這麼一說，盧薇薇有點懵：“所以……爛尾樓之所以會爛尾，實際上，很大原因是出在這裡？是施工方阻止施工？”
“差不多吧。”顧晨點點頭，確認了自己剛纔的說辭。
但徐方誌和鄒強卻有些不太明白。
二人也是面面相覷。
徐方誌則是帶着謙虛的態度問顧晨：“那爲什麼會這樣呢？這聽上去有些不符合邏輯。”
“因爲任何開發商，都不會允許資金鍊斷裂。”顧晨說。
徐方誌依舊搖搖腦袋：“還是沒聽懂。”
“那好吧，我換個說法。”見徐方誌對這方面頗感興趣，顧晨也不藏着掖着，直截了當的告知道：
“因爲任何開發商都不會允許資金鍊斷裂，他們會盡一切可能，拖延時間熬到轉機之日的來臨。”
“要是能想到的找錢辦法，他們都會去嘗試，他們甚至會抵押一切可以抵押的東西。”
“只要他們能活下來，項目做成了，這都不是事。”
“那如果要是做不成呢？”鄒強問。
“做不成？如果做不成，反正也是死啊。”顧晨淡笑着搖搖腦袋，也是不由分說道：
“這裡面牽扯到一個資本運作問題，所以，爛尾樓的一大特徵，就是債務極多，且債權結構極其複雜。”
“同樣一個房產，甚至會因爲重複抵押，有的被銀行凍結十餘次都不止。”
“而肉只有一塊，要吃肉的人卻有幾十個。”
“如果是你，你說這肉該怎麼分啊？”
“這……”聽着顧晨這麼一說，鄒強默默點頭，感覺有點道理。
盧薇薇則是問顧晨：“所以這一旦徹底完工，那瞬間就會引發搶房事件對嗎？”
“對。”顧晨同意着道：“因爲哪怕還差一萬塊錢，這個樓盤就會徹底完工，他也永遠完不了工。”
“因爲這根本就不是一個工程問題，而是一個債權問題。”
“好像是這麼個道理。”感覺顧晨對這方面頗有研究，徐方誌忽然有點崇拜顧晨。
但是看着那頭的爛尾樓，徐方誌也是無所謂道：“反正爛不爛尾，跟我們小老百姓有啥關係？”
“我來這做凶宅試睡主播，該給的錢，老闆一分都不能少，要是直播的時候能把房子賣出去，該拿的提成，我一分也不能少拿。”
“呵呵。”聽着徐方誌的說辭，顧晨卻是搖搖腦袋：“你賺你的錢，或許這些爛尾樓跟你是沒關係。”
“但是，也別以爲爛尾樓對你沒威脅。”
“嗯？此話怎講？”雖然感覺顧晨年紀輕輕，但是從剛纔的談吐來看，絡腮鬍鄒強已經看出，這小子肚子裡有些東西。
顧晨雙手抱胸，也是與衆人解釋說道：“道理很簡單，因爲我國從98年開始，地產就始終處於大牛市。”
“單邊上漲，偶爾回調。”
“所以啊，絕大多數的國人，都對爛尾樓沒有什麼特別的感觸。”
“但實際上呢，在這20年裡，我國產生的爛尾樓多如牛毛。”
“而那些因爲亂用槓桿死去的小開發商，都可以填滿江南湖。”
“而那些爛尾樓所產生最核心的原因，我剛纔也說了，那就是開發商拿着本不屬於自己的錢。”
“但是這些錢，要麼是借貸產生的，要麼就是預售產生的。”
頓了頓，顧晨目光掃視衆人，見衆人都在全神貫注，於是又道：
“其實按理來說呢，爛尾樓產生之後，已經支付房款的業主，利益會嚴重受損。”
“那是肯定的。”絡腮鬍鄒強現在說話也沒那麼態度不好，也是語氣輕柔的道：“已經支付房款的業主，那可就虧大發了。”
“錢交了，可房子卻成了爛尾工程，而我還是有些搞不明白，就你剛纔說，絕大多數國人，對爛尾樓，沒有什麼太大的感觸，這難道有什麼問題嗎？”
“那是因爲這20年裡，房價一直在漲漲漲。”顧晨一語道破玄機，又道：
“其實漲價，可以解決一切矛盾和問題。”
扳起自己的手指，顧晨又道：“我就打個比方，假設，某爛尾樓盤價值一個億。”
“那麼開發商欠債三個億，中間呢，有兩億的窟窿無人願意填坑，導致爛尾樓問題始終無人解決。”
“那我問你，這個一億的窟窿該怎麼解決？”
“沒……沒辦法解決啊，無解。”徐方誌說。
顧晨默默點頭，卻是淡笑着說道：“也對也不對，因爲，只要房價漲了，一切都好說。”
“房價翻一倍，樓盤就價值兩個億。”
“再翻一倍，那就價值四個億。”
“原來是兩億的窟窿，現在是一個億的利潤。”
“這個時候啊，就會有人願意來接手了，因爲誰接手誰賺錢啊。”
“很多爛尾樓都是這麼被消化的，大家皆大歡喜啊。”
“原來是這樣？漲價可以解決一切矛盾？”聽着顧晨的神論，徐方誌也是恍然大悟。
鄒強也是一臉汗顏：“這資本運作，還真是夠恐怖的。”
“什麼都沒變，時間一變，問題全都解決了，還能讓爛尾樓賺錢，這……這就是資本遊戲吧？”
顧晨站起身，走到二人中間道：“所以這棟別墅的主人，也就是那片爛尾樓的老闆之一，他也在等時機。”
“所以，初始階段，開發商欠債越少，爛尾樓消化的越容易。”
“而欠債幅度在兩倍以內的，一次翻倍暴漲行情，就可以解決全部問題。”
“換句話說，在過去的20年裡，我們依靠漲價來解決爛尾樓問題，但從來卻沒有過在不漲價的情況下，解決爛尾樓的經驗。”
“而實際上呢，國內的地產已經足足牛了20年。”
“所……所以，國內的地產，還會像以前那樣過幾年就翻倍嗎？如果不能，那這個別墅的主人，豈不是要玩完？”
聽顧晨講述，絡腮鬍鄒強似乎也弄懂了關係。
顧晨則是淡淡一笑，與衆人解釋：“如果現在還妄想着依靠漲價來解決爛尾樓問題，那是絕對不可能的事情了。”
“因爲房價就算不跌，後面也一定漲得極爲緩慢。”
“而即便是在地產大牛市裡，都有不知死活的小開發商破產，導致爛尾問題產生。”
“所以，如果房價失去了上漲的速度，那麼爛尾問題會急劇增多。”
見鄒強眉頭緊蹙，似乎心情不是很好，顧晨則是繼續補充：“畢竟呢，這是預售制度，該拿的錢，都已經拿完了。”
“因爲開發商把業主的錢拿到手了，卻把施工隊的錢欠着，銀行的錢欠着，兩手一攤說自己沒錢了，你能把他怎麼樣啊？”
“那就成老賴咯。”徐方誌說。
顧晨淡淡一笑：“老賴是肯定的，但是他們會利用資本運作，將錢轉移。”
“所以呢，這以前，這種欠債黑洞，一般都是依靠漲價解決問題。”
“這每一個爛尾樓，都是依靠後面的翻倍行情才能消化的掉。”
“而這種翻倍行情，以後，也絕對不會再有了。”
“在沒有翻倍行情帶來的巨大利潤，填掉債務大坑的情況下，這個爛尾樓就是個無解的存在。”
擡頭看着幾人，顧晨又道：“也正是因爲這點，我們才推行現房政策。”
“要逐漸取消預售房制度，因爲採用現房銷售之後，即便爛尾，那也是開發商自己的債務問題，不至於引發大規模的業主維權。”
“是啊。”聽聞顧晨說辭，盧薇薇也是若有所思道：
“畢竟，這些業主是掏空積蓄，揹負了一輩子的房貸買來的房子，哪怕跌了一點，他們都受不了，更何況爛尾，開發商跑路呢？”
“害！”鄒強似乎非常氣憤，也是在天台上來回走動，這才又道：“所以爛尾樓只要產生，就絕對沒有想象中的那麼容易處理對嗎？”
顧晨默默點頭：“誰攤上誰倒黴，畢竟碰上翻倍行情才能解決，其他的……啥招都不好使。”
“畢竟在過去，這個問題並不困難，熬幾年就回本了，頂多別人翻倍賺錢，自己不賺錢而已，也不至於虧。”
“但是，未來這種好事，絕對不會再有了，爛尾樓也會成爲巨大的難題。”
“明白了。”徐方誌長舒一口氣，也是不由分說道：“所以未來幾年，那些實力不強的小開發商的預售樓盤，要儘量別買。”
“對，如果必須要買，也要請你在購買之前查清所有的五證，並仔細審查合同，慎重交款。”
想了想，顧晨又繼續補充道：“所以如果一旦你碰上了爛尾樓，最好是確保自己有承受這個風險的能力。”
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“因爲預售制度是存在爛尾風險的，以前這個風險可以忽略不計，但是現在這種情況就不太一樣了。”
這邊顧晨話音剛落，卻聽見絡腮鬍鄒強在那嘆息。
顧晨不解，好意詢問道：“鄒大哥，你沒事吧？”
……