第557章 【長江實業的短期方向】

經過三天的高層磋商,長江實業和太古洋行達成了協議:合資組成新的地產公司——施利亞地產,雙方各自出資0.5億港幣;施利亞地產向太古洋行購入第一期地盤,面積爲6萬平方尺,價格爲6000萬港幣。

‘太古城’首期住宅項目規劃的是5幢‘雙十字’造型住宅大廈,一層八戶,每幢樓26層,總計1040個住宅單元;

建成之後,擁有樓面面積80萬平方尺左右!

合同簽訂之後,太古洋行也大方展示出太古城的設計藍圖,哪怕是吳光耀也不由得佩服起來;

按照太古洋行的設計,‘太古城’十期住宅項目逾10000個住宅單元(50幢住宅大廈),每個住宅單元600平方尺到900平方尺不等,這樣算下來太古城住宅面積有800萬平方尺;

吳光耀倒抽一口冷氣,由於太古城的地皮成本非常低,樓面地價僅爲70港幣每平方尺;

按照目前的人工、材料等成本,每平方尺樓面造價預計在60港幣左右;

也就是說每平方尺樓面成本價格,只有150港幣不到!

那麼能賣多少錢呢?

按照歷史,1976年太古城首期兩幢樓的售價爲230港幣每平方尺;

到了1977年,每平方尺售價將達到300港幣每平方尺;

到了1981年,地產達到巔峰,每平方尺將達到1300港幣。

獲利之豐,可想而知!

而且,太古城還規劃了300萬平方尺的‘太古城中心’,號稱全港最大的商場(後被海港城超越),經營方式只租不售;商場內可以容納數百家精品店、百貨公司、超級市場、酒樓餐廳、電影院以及溜冰場等各種娛樂設施。

整個太古城就貢獻了1100萬平方尺的物業,但就算如此大的面積,整個太古船塢地皮的建築比例只有25%;

按照港府規定的35%建築比例條例,太古城拿出了將近40畝(24萬平方尺)的土地,用來開闢花園、娛樂場、休憩場地;

所以,太古城的居住環境堪稱一流。

太古洋行的地產策略雖然保守,但吳光耀是真心的佩服。

...........

長江大廈,董事長辦公室。

吳光耀對着沙發上的黎星說道:“大型私人屋邨將成爲香港住宅市場的主流,這也是我這些年到處收購老牌公司的目的!”

黎星聽的心情澎拜,長江實業如今也算擁有了幾塊大面積地皮,可發展大型私人屋邨。

“老闆,我們要馬上發展大型私人屋邨計劃嗎?”

吳光耀有意考考自己這個得意高管,所以說道:“你打算怎麼利用薄扶林、銅鑼灣、賽西湖、太古山谷1號段,說說你的計劃?”

長江實業目前擁有的地皮儲備情況如下:

一、230萬平方尺的小型地盤/舊樓,這些是在六七事件中,趁低吸入的地盤(原本380萬平方尺);這些地盤地理環境較好,普遍位於本島和九龍繁華地段。

二、500萬平方尺的新界乙種換地權益書/新界地皮,這是這些年來長江實業矢志不渝的結果。

三、大型地盤,包括薄扶林(90萬平方尺)、銅鑼灣(130萬平方尺)、賽西湖(86萬平方尺)、太古山谷1號(50萬平方尺),這些地皮都是可求而不可遇的好地皮。

這樣算下來,長江實業已經擁有1000萬平方尺的土地儲備,可謂是強悍之極。

也正是因爲如此,吳光耀在這次地產大跌30%之際,並沒有趁底吸納新的地皮;

其中也是有兩方面的考慮:

第一,1982年還有一次大機遇,可以儲備大量土地;

第二,吳光耀有意讓自己旗下的地產公司,專攻私人屋邨項目(1500個住宅單元加各種商業的項目,相當於前世的內地小區。);小型的住宅項目(幾幢樓的底盤)不是放棄,而是減少數量。

黎星想了一想,認真的說道:“按照目前的形勢,我預計港島的地產將在1976年開始旺盛,按照香港的地產週期,一個旺市會持續四五年....”

黎星話還未說完,吳光耀鼓掌稱讚他的預判性!

可以說,黎星完全摸透了香港的地產趨勢;

當然,不是說在1981年以後,長江實業退出地產市場,而是提前減輕債務、減少樓盤開發、減少大規模投資,以此來抵禦風險而已;地產業務當然不會停,否則公司的職員、以及合作的判頭、工人該如何安置。

得到吳光耀的肯定,黎星立馬信心更甚,開口說道:“所以,關於四塊大型地盤,我的想法是:賽西湖地塊,立馬修建一個集娛樂、運動、休閒爲一體的大型活動場所,和賽西湖景區連成一片;並預留10萬平方尺的住宅用地,在1976年進行開發私人屋邨;在10萬平方尺的地盤上,可修建12幢26層住宅大廈;屆時,總樓面面積預計在160萬平方尺,逾2000個住宅單元。”

吳光耀點點頭,由於整個地盤高達86萬平方尺,那麼修建12幢住宅大廈,自然不可能超過建築容積率,甚至說非常低。

吳光耀插話道:“1976年開發住宅的話,我們可以分別在1978年、1979年、1980年,分爲三年進行銷售。”

雖然知道1981年的高達住宅可達1300港幣每平方尺,但是考慮的市場、財務等各方面,長江實業也不可能捂在手裡這麼多年。

據吳光耀所知,1976年港島的高級住宅就達到了300港幣每平方尺,而到了1981年,將達到1300港幣每平方尺,漲幅爲3倍左右。

黎星點點頭,老闆既然說分爲三年銷售,那麼自己只需將12幢住宅大廈也爲三期工程即可;

這樣一來,既減少了財務壓力,又不會被人說!

此時,黎星已經通過吳光耀的話語,而清晰的明白了港島地產走勢,所以信心十足!

黎星接着說道:“太古山谷1號地盤,和賽西湖地塊的操作方法和時間差不多。”

吳光耀再次點點頭,補充道:“可以選擇在1975年底就起樓!”

雖然在1974年到1976年,這幾年長江實業起樓的面積較小,但是不影響長江實業:

第一,長江實業的財務狀況可以支撐這兩三年的相對空白期;

第二,港島一建這幾年也有很多商業樓宇項目,並不會讓工人和判頭大量失業!

想到於此,吳光耀提醒道:“我預計到了1976年,港島會出現搶工人,搶判頭的情形,你要做好心理準備!”

黎星的內心深處,對吳光耀的佩服無疑又增加了許多!

事業如此龐大的老闆,居然連這種場景都能預判出來,可謂真的是腦容量大的出奇!

“恩,老闆放心,我會拿出方案的!關於銅鑼灣的那塊地皮,我已經做好的規劃!銅鑼灣是港島的第二商業中心,而銅鑼灣的那塊奶牛場地皮更是高達110萬平方尺,還有一些製冰廠等地盤,也有20萬平方尺。所以,我打算在這些地盤上面,修建五幢高檔商業大廈,以及一個包含購物中心的高檔私人屋邨及高檔住宅項目。而五幢甲級寫字樓計劃,我打算最近就開始進行!”

換做是其它地產公司,五幢甲級高檔寫字樓,絕不是那麼輕而易舉的事情;

但是對於長江實業來說,並不存在這個問題!

其它的原因暫且不說,就憑長江實業的背後是吳光耀;

管理層也知道,哪怕因爲發展速度過猛,而導致出現財務狀況,也不是大難臨頭;

因爲吳氏家族隨時可以私有化這個公司!

就連港島股民都知道這個道理,所以,長江實業自股災之後,市值不過蒸發了40%(絕大數上市公司蒸發了70%),依舊還有42億港幣的市值;

這個市值從最開始佔香港總市值的9%,現在已經攀升到佔香港總市值的15%,達到了一個可怕的程度。

股民不僅僅看到了長江實業的背後有吳氏家族,不擔心倒閉;

還有一個非常明顯的財務狀況良好,並且長江實業的收租非常高,而且穩定(商業地產只降了25%,新加坡更是收租上漲)。

綜上,靠着兩個大型商業體和六幢甲級寫字樓收租,長江實業的股票硬是很剛!

當然,這也有個壞處,那就是吳光耀提前拋售了12%的長江實業股票,再重新買進,賺了才僅僅三億港幣。

“銅鑼灣的高檔住宅項目,我打算從1975年開始起樓;至於薄扶林那塊地皮,我覺得還是先儲備起來,到了八十年代再考慮!”

銅鑼灣的地皮在修建了5幢商業大廈及小型購物中心之後,預計還能剩下80萬平方尺左右,預計可以修建4000套高級住宅單元,確實夠長江實業消化一個階段了。

但是,吳光耀還是搖搖頭,說道:“薄扶林那塊地皮,也在1975年開始建設一個大型屋邨。地皮雖然留在手上可以等房價升值再造,但是這麼大一塊地方空置,會被人說閒話的!重要的是,八十年代,我們長江實業依舊不會缺大型私人屋邨的地皮,你就放心吧!”

黎星點點頭,說道:“恩!既然如此,看來我們這幾年大項目真的很多!”

其實,長江實業八十年代的大型私人屋邨地皮根本還沒有坐落;

港燈的兩塊地皮雖然可以發展大型私人屋邨,倒是港燈本身實力不弱,自己貿然將港燈的地皮剝離,也容易被人詬病;

所以,吳光耀認爲港燈也有必要成立一個地產公司,自己開發北角電廠和鴨脷洲電廠這兩塊地皮;

當然,兄弟公司可以參與進來!

本着有錢一起賺的原則,吳光耀已經不會輕易的私有化公司了!

除非,這個公司被港島股民嚴重低估,造成不利於公司發展,比如九龍倉集團;

而和記黃埔、港燈這些公司,經營本身沒有問題,何必要吃獨食呢?

所以,長江實業八十年代的開發大型屋邨地盤,目前只有一個選擇,那就是天水圍;

吳光耀準備造新市鎮,長江實業正好參與進來!

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