第600章 找貸款

民營企業融資一直都是個難題,從銀行貸款也一直都是很有難度的事情。

也是因爲融資難的原因,大多數的民營企業在達到一定規模後,都會選擇上市,來解決企業融資的問題。

當然也有資本家是單純衝着圈錢去的,這一類人已經不能算是企業家了,真正的企業家,是不會爲了單純圈錢而融資的。

九十年代初期,銀行是求着別人貸款,那個時代動輒高達百分之十幾的貸款利率,簡直是合法的高利貸,銀行自然是搶着往外貸款。

也是在九十年代的企業改革歷程當中,有太多的企業破產倒閉,這也是使得銀行產生了大量的呆賬還賬,因此銀行對企業的貸款,也逐漸變得嚴格起來。

特別是銀行開始商業化以後,就更講究經濟效益,每一筆貸款都是生意,都要注重盈利。這也加劇了民營企業貸款的困難。

金融行業註定是嫌貧愛富的,越是資金匱乏,需要貸款的企業,銀行越是不願意放款,而越是手裡有錢,不需要貸款的企業,銀行越是上趕着送錢。

事實上金融機構發放貸款,首先考慮的是資本的安全性,其次纔是盈利性。

安全性比較好理解,就是錢給你了是不是安全,把錢借給別人,第一個要考慮的是錢會不會打水漂。

如果貸款者是企業, 那麼金融機構機會評估企業所屬的行業、市場、競爭、經營、管理、技術等等一系列的要素, 說白了就是你有沒有還款能力。

而很多民營企業,特別是中小型的民營企業,經營管理不規範,技術水平落後, 企業信用不足, 資產也非常有限,銀行自然不願意放款。

另外企業的現金流, 也是銀行考慮的一大要素, 畢竟現金流纔是銀行還款的第一來源。

然而中小企業的財務報表通常沒有經過專業的會計師事務所審計,而且走私賬的情況很多, 賬目不盡不實,對於銀行的參考意義也不大。

銀行無法覈實企業提供信息的真實性, 從而就無法判斷企業真實的經營情況, 所以乾脆就爲了資金的安全, 選擇不放款了。

我寧願少賺點錢,也不能做虧本生意!

也是因爲貸款比較困難, 而且貸款利息又高, 所以李衛東旗下的企業, 在擴張的過程當中,幾乎沒有去尋求銀行貸款, 而主要是使用了自己的現金流。

電器廠方面,主要是做家電產品代工, 這屬於勞動密集型產業,實際上是隻負責生產,不負責銷售,雖說是賺個辛苦錢, 但並不用承擔市場風險。

無論產品能不能賣出去, 我先把加工費賺到手了。這是代工企業的一個特點,只在建廠的時候, 需要比較大的資金,一旦生產進入到正軌,現金流就比較健康了,對於銀行貸款的需求並不大。

小狗電器公司, 前些年靠着豆漿機、微波爐等高利潤產品, 賺了一些錢。後來李衛東發動價格戰,小狗電器的產品大幅度降價,這部分的利潤被攤薄了。

好在小狗電器成功的進軍日本市場,並且通過賣美容產品, 獲得了豐厚的利潤,資金流方面一直都是比較健康的。

小狗健康本來就是靠賣保健產品起家,保健產品是真正的暴利,小狗健康更是富得流油,仔細算起來的話,過去的十年裡,小狗健康反而是李衛東最大的收入來源。

富康工程的效益也保持穩步增長,這得益於國家在假設方面一直不斷的投入,而且最近又剛剛拿下了印度的大訂單,企業的現金流很充沛,都夠再買塊地建新廠區的了。

至於富康農機,前些年憑藉着農用三輪車這款產品,獲利豐厚,最近兩年又依靠出售棉花收割機,保持了良好的業績。

而且富康工程和富康農機,都是傳統的機械製造企業,這種類型的企業,在企業運轉正常的情況下,只要不上馬大項目,是用不到融資的。

李衛東做的這些製造業,資金情況都比較的健康,用不着找銀行貸款。

但是批發商城就不一樣了,批發商城不是製造業,而是與商業有關,準確的說的是商業地產。

商業地產也是地產,做地產這一行,不去找銀行貸款,而是自己拿真金白銀出來,那豈不是憨憨?

李衛東的批發商城想要繼續擴張,就必須要解決貸款的問題。

……

吳行長泡了上好的普洱,親自給李衛東添上了茶,同時開口說道:“李董事長,不是我不想貸款,而是現在的企業貸款的確是有些困難。

你也知道,前些年有很多的企業倒閉,我們銀行發出去的貸款也都打了水漂,只給我們帶來了巨大的損失,所以最近兩年貸款總體是收緊的,審覈也比較嚴格。

就拿我們行說吧,但凡是超過300萬的貸款,都得上報省行,超過1000萬的話,得上報京城的總行。你要的這個貸款金額,不光得上報,還得總行批准才行。”

李衛東拿起茶杯抿了一口,接着說道:“吳行長,據我所知國企貸款還是很容易的吧?別的企業我就不說了,運輸公司那邊要建新汽車站,這貸款可是馬上就批准了!

要說起來,運輸公司最近幾年的效益可不怎麼樣,他們把車都賣給了個人,客運線路也都承包出去了,就靠着收承包管理費纔有點收入。”

“運輸公司畢竟是國有企業嘛,好歹有國家兜底。而且新汽車站項目,也是市裡面規劃的重點項目,算是民生工程,我們放款也比較安心。”

吳行長話音頓了頓,接着說道:“李董事長,你要建的那個批發商城,畢竟是商業項目,是有風險的,而且資金數額這麼大,總行那邊批准的可能性並不大。”

“那我抵押貸款,這樣總行了吧!”李衛東開口問道。

“如果有抵押的話,我倒是可以試着說服一下總行領導。”吳行長接着問道;“李董事長,你打算拿什麼做抵押?事先說好,機器設備和貨物抵押,我們可不收的。”

曾經的銀行是願意接受機器設備和貨物抵押的,特別是在九十年代,很多企業爲了獲得資金,將生產設備和產品,抵押給銀行以獲得貸款。

然而機器設備這種東西,折舊速度實在是太快了,更何況很多企業抵押的機器設備,原本就比較老舊了,日後他們還不上錢,銀行收回來的機器設備只能當廢鐵賣。

貨物抵押的情況也差不多,很多企業缺少資金,歸根結底就是因爲他們生產的產品比較老舊,已經適應不了市場需求,產品賣不出去,企業自然就缺錢了。

企業自己都沒辦法把這些產品賣出去,銀行又怎麼可能找到到銷路?所以這種抵押物即便是落入到銀行的手裡,就跟分配差不多。

如此算來,無論是用機器設備作抵押,還是用貨物做抵押,銀行都是虧錢的。

吃一塹長一智,銀行也知道機器設備和貨物處置起來太麻煩,而且還收不回成本,因此乾脆就不接受機器設備和貨物抵押了。

李衛東很清楚這裡面的門道,於是他開口說道;“我可以用批發商城的土地和房產進行抵押。”

吳行長微微一皺眉,隨後開口說道;“李董事長,我記得紡織品批發商城已經抵押出去了,你們正在建那個小家電批發商城,不就是用那筆貸款建起來的麼?”

“小家電批發商城已經建好了,我可以用這個小家電批發商城作爲抵押,申請一筆貸款。”李衛東開口說道。

“這恐怕很難。”吳行長接着說道:“當初我們願意接受紡織品批發商城作爲抵押,主要是因爲紡織品批發商城成功的開起來了,你們收的租金和管理費,可以償還這筆貸款。

但是現在小家電批發商城都還沒開業呢,我們也不知道這個項目能不能賺到錢。如果這個項目不成功的話,那隻能算是一棟沒用的空建築,不值錢的。”

“就算小家電商城搞不起來,不還有土地麼!”李衛東開口說道,但話剛出口,他馬上意識到,這是2000年,而不是二十年後,土地並不值錢。

果不其然,吳行長開口說道:“土地這東西又值不了幾個錢,所拿到的到款非常有限。”

後世的話,住房抵押貸款大概要打個七折,商鋪是六折,廠房和土地使用權抵押是五折,學區房和旺鋪的抵押比例會高一些。

然而在2000年的時候,房價還沒有上漲,房地產的抵押折扣要比未來低得多;土地的價格更是十分便宜,抵押不了幾個錢。

李衛東思考片刻,開口說道;“這樣吧,我可以用公司的股份作爲抵押,來申請一筆貸款。”

“富康工廠或者富康農機的股份或許有可能,但商城管理公司的股份肯定不行。”

吳行長接着解釋道:“目前商城管理公司的盈利,主要還是靠紡織品批發市場的租金,但是紡織品批發市場已經抵押出去了,這等於是一件抵押物,做了兩次抵押,總行那邊肯定通不過的。”

李衛東皺了皺眉頭,富康工程和富康農機的股份,李衛東日後還有大用。

最起碼兩家企業都有上市的可能性,所以股權必須要清晰明確,若是拿去抵押的話,等上市的時候,證監會那邊的審批或許會有麻煩。

吳行長則接着說道:“其實即便是你用富康工程或者富康農機的股份做質押,也得需要比較長的審覈時間,你們畢竟不是上市公司,總行那要審覈你們的財務報表,符合條件纔敢放貸。”

用股份向銀行貸款,屬於質押貸款的一種,銀行做的最多的質押貸款,也都是股票質押。

不過股票質押用的往往是上市公司的股票,因爲上市公司的股票有一個實際的價格,而且財報也比較透明,銀行可以清楚的瞭解到公司的情況。

如果不是上市公司的話,拿股份進行質押就比較麻煩了,銀行要對股份的價值進行評估,也要查看企業的各項財報,必須得是盈利能力較好的企業,纔會給予放貸。

至於中小企業的股份,通常是與質押貸款絕緣的。

“放貸時間太長,比較耽誤事。”李衛東直接找了個藉口拒絕道。

“那我也沒有什麼好辦法了。”吳行長雙手一攤。

李衛東沉吟片刻,然後開口問道:“吳行長,如果我申請房地產開發貸款,審批下來的可能性大不大?”

“這個嘛……”吳行長皺着眉頭想了想,開口說道;“這方面我是真不知道,因爲我這裡還從沒辦過這種業務。

據我瞭解,目前申請房地產開發貸款的企業,都是大城市或者南方沿海地區的房產公司,特別是珠三角那邊比較多。

咱們青河這種小地方,目前還沒有個像樣的房地產開發商,也沒有人申請過這種東西,所以我不知道你們去申請,能不能成功。”

李衛東則開口說道:“我也知道申請房地產開發貸款有些困難,但事在人爲嘛。我還是想試一試,所以流程方面的事情,就拜託吳行長了,至於其他方面,我來想辦法!”

……

房地產開發貸款,是指對房地產開發企業發放的用於住房、商業用房和其他房地產建設的項目貸款,貸款時間一般不超過三年。

房地產開發企業想要拿到這種貸款,必須要先取得貸款項目的土地使用權、規劃投資許可證、建築許可證、開工許可證等等,商品房還要有預售許可證。

項目也必須要與申報用途與功能相符,項目的工程預算和施工計劃須符合法律法規,而且投資方要事先投入至少30%的項目資金,這樣才能從銀行貸到餘下的70%。

後世很多人說,房地產開發商用銀行的錢建房子,指的其實就是這個房地產開發貸款。

因爲這個貸款只要項目合規,證件齊全,然後投入30%的資金,就能拿到貸款,跟信用貸款差不多。

再加上房地產有預售的政策,房產開發企業可以提前賣房回籠資金,實際的投入資金其實是低於30%的,因此也有人說開發房地產是在空手套白狼。

而真正空手套白狼的,是那種拿着平面圖,指着一片空地就違規進行預售。

等預付款收足30%的金額,然後再拿着這筆錢去銀行申請房地產開發貸款,來完成整個項目,這樣的話一分錢都不用出,百分百借雞生蛋。

過去那些所謂房產公司資金斷裂,產生了爛尾樓,十有八九都是那種情況。

房產公司先搞個規劃圖,或者挖個地基,甚至房子都開建了,就爲了先收一筆預付款。

有的時候預付款湊不足30%,或者項目與申報不符,房地產開發貸款批不下來,資金鍊自然就斷裂了,然後房子可不就爛尾了麼!開發商把剩下的錢都捲走跑路了,吃虧的則是那些提前支付房款的人。

所以有關部門纔會不斷的提醒,買房一定要認準所謂的五證齊全,這不光是涉及到後來辦房產證等問題,更是因爲只有這五證齊全的項目,才能申請到房地產開發貸款,這個項目的資金鍊纔有保障。

在2003年以前,這個房地產開發貸款的申請難度是比較大的。

一來是因爲當時的銀行還處於商業化轉型階段,對於放款比較謹慎。這要等到2004年國務院啓動國有銀行股份制改革,纔開始改善。

更主要的原因是國家政策的因素,直到2003年6月份,央行的《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》,還在對房地產開發貸款進行管控。既然國家在管控,銀行自然不會輕易放款。

直到2003年8月份,國務院頒佈了《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》,也就是房地產行業著名的18號文件,要求“對符合條件的房地產開發企業和房地產項目,繼續加大信貸支持力度”。

從那以後,房地產開發信貸纔開始逐漸放開,有了銀行信貸的支持,中國房地產企業也正式走上了崛起的道路。

而在2000年的時候,受到種種限制,大概只有背景比較深厚、關係比較硬朗的房企,纔有機會拿到這個房地產開發貸款。普通的房地產企業,即便是符合資格,也很難申請到房地產開發貸款。

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