011 易學難精
這一天參觀下來，林成對房地產行業的瞭解又深入了不少，包括房地產的盈利模式，操作方法等等。
聶雷手下的一個高薪聘請的經理，看聶雷對林成推心置腹，而且聶雷也讓他對林成有什麼說什麼，把房地產業的技巧多跟林成介紹介紹。
這個經理姓張，具體姓名沒說，林成反正稱呼他張經理。在吃飯的時候，聶雷叫這個張經理作陪。
酒一下肚，張經理的話也開始多了起來，“現在的房地產行業咱們還是進入晚了，早在七八年前，那時候國家就定下了發展房地產的基調，那時候乾的真少啊，四五年前，很多房地產企業都紛紛上馬，掙錢的生意都是一窩蜂的上，從那時候開始，房價就跟坐了火箭一般的往上竄，那時候只要開發就掙錢，而且是大掙特掙。”
張經理舉杯敬了林成和聶雷一杯酒，接着說道，“那時候別說開發商掙錢，就是炒房的也掙了個盆滿鉢滿，而且那時候炒房根本不需要自己花錢。”
“哦，張哥，你說說，給我長個經驗。”林成舉杯，跟張經理走了一個。
“呵呵，林總，您太客氣了，你是聶總的朋友，我當然知無不言言無不盡了。炒房一開始的確是不用自己花錢的，那時候的房價一天一個價，遠遠高於銀行貸款利率，所以那時候很多人都買房。打個比方，那個時候一套房上個月買的三十萬，下個月賣的時候就是四十萬，首付十萬元的話，那就相當於一個月掙了十萬塊，多大的暴利，如果你手頭有錢，那買個十套八套，那一個月就是百萬富翁了。”
“哎，張哥，你剛纔說炒房不用自己花錢，這十萬塊不就相當於先期的投入了嗎？這還是要自己花錢的。”
“呵呵，林總，你聽我慢慢說，其實剛纔說的情況是正常投資的情況下，這是正常投資的收益，這其實很正常，誰也說不出什麼來。我其實最主要說的是一種銀行的漏洞，那時候的銀行對於房地產的監管不嚴，那時候掙錢好掙啊，都是套銀行的錢，一開始是開發商在套，後來就是廣大炒房投資者再套，後來銀行也發現了這個漏洞，於是就給封殺了。”
“哦？什麼漏洞？”
“這個漏洞纔是房地產商真正的空手套白狼，打個比方說，房地產商開發了一千套房子，咱都不說，就拿一套爲例說說，一套房子最開始的售價是三十萬，那個時候房子價格瘋漲，一套房子一兩個月就可以升到四十萬。房地產商就自己找人買自己的房子，然後抵押給銀行，本來三十萬的房子，房地產商自己找人買是六十萬，但是這隻需要交十萬塊錢的首付，於是他們自己人拿出十萬塊錢交了首付，然後跟銀行貸款五十萬，這個人就欠了銀行五十萬塊錢。銀行就把這五十萬塊一次性的給了房地產商，然後在家坐等收利息。房地產商就把本來價值三十萬的房子賣了六十萬，從銀行走了一遍賬，瞬間翻了一翻，六十萬全部到手。而地產商叫的自己的人去買房子的這個自然就還不起房貸，於是房子就成了銀行的了。房子價格還是三十萬，但是卻賣給銀行賣了六十萬。你說這三十萬是不是白掙？而且還沒有一點風險？本來這人去銀行貸款就是以房子抵押的，現在還不起，房子自然就交給銀行了。其實這在行業上有個說法就叫盤內滾珠，珠子不管怎麼滾，還是在盤子裡。”
張經理邊說，林成就聽懂了，張經理還沒說完，林成就知道什麼意思了，這的確是個撈錢的好辦法。
聶雷想了一想，對張經理說，“老張，你說的這個我明白了，這個辦法太好了，咱也這麼搞，一年掙個幾億幾千萬的，我給你工資翻十倍。”聶雷像是發現了一個新大陸一般。
張經理笑了笑，“聶總，現在銀行貸款比以前嚴格多了，在也沒有以前的這種漏洞鑽了，其實我三年前就明白了這個道理，但是那時候銀行已經不傻了，早就制定專門的策略了，比如限制買房的套數，首付的比例，還有買房人的戶口等等。”
聶雷似懂非懂的點點頭，然後有點不死心，疑惑的問，“張經理，這個辦法真的不行了嗎？”
“聶總，肯定不行了，銀行又不傻，人家早就給自己算計到家了，賠錢的買賣誰幹啊。”
聶雷這才死心，“來，喝酒，喝酒。”
林成今天的收穫可是不小，他對房地產行業的過去和現在都比較瞭解了，起碼對以後房地產行業的走向有了大概的認識。
用張經理的話來講，房地產行業確實掙錢，全國的億萬富翁比例大概有四成到五成是來自房地產行業。
不過林成想的更深一些，從現在的情況看，房地產行業的確是春天，而且是春的不能再春了春天，但是一年有四季，有春天就有冬天，房地產行業也不會永遠都是春天。就用太極來講，力到勁頭，就是最衰弱的一個點，這就是所謂的物極必反，任何事物發展到極點，都會出現截然相反的另一面。有上坡就有下坡，上坡路走完那就應該走下坡路。
房地產現在是好乾，但是照這目前的趨勢，早晚有嚴冬的一天，現在老百姓早就對高房價抱怨非常了，現在的房地產淪爲炒房客和開發商的盈利工具，普通老百姓已經對房價望塵莫及了。
但是房子是幹什麼的，是給老百姓住的，絕對不應該是盈利的工具，任何黨政機關也不能把房子作爲盈利的工具。雖然國家現在還有這樣或那樣的不完善，但是我們相信，我們的房子一定會迴歸到他本來的位置的，就是讓老百姓有房可住，安居樂業。
其實林成的預測還是對的，林成的這個預測，是根據太極的物極必反來推斷的，太極是個大學問，可能三年五年看不到結果，但是在一段長時間內，絕對是會遵循這個原理髮展的。
林成想起過年回來，聶雷贈給自己車的時候，自己行駛在香港路的時候，劉琳的感嘆：我什麼時候能在這個城市買套房子啊！
其實這就是老百姓的心聲，只有聽到了老百姓的心聲，才能更好的順應民意。這這桌酒席快結束的時候，林成定下了一個未來的房地產發展基調：那就是房地產行業只專注於經濟適用房開發，蓋老百姓買的起的房子。
當然這個決定，林成現在實現起來還有些難度，因爲房地產開發需要的資金可不是個小數目，雖然說現在可以從銀行貸款，但是現在的銀行跟前幾年的銀行可不一樣了，現在的銀行都算計到家了，審覈審查評估，貸款數額也不像以前那樣隨便批了，從銀行貸款是越來越困難了。
吃完飯，聶雷被手下人叫走了，聶雷走的時候囑咐張經理帶林成四處轉轉，不管有什麼需要，不管林成有什麼不明白的地方，只要你還想在這裡幹，就必須有什麼說什麼。
聶雷說的很鄭重，張經理絲毫不會懷疑聶雷的決心。何況他從聶雷的一言一行裡也能看的出來聶雷對於林成的巴結。哦，這不應該說是巴結，應該說是照顧。
下午，張經理帶着林成參觀了建築工地，施工現場，仔細給林成介紹工地上的一些東西：其實大的房地產公司根本不需要自己養建築工人，自己養的工人根本幹不出來活，更何況現在島城這邊的人，也根本不會去這樣的建築工地幹活。
他們都是僱傭的包工隊，也就是專門承建建築的單位，當然也有不少領着小工的包工頭。這些都是僱傭的，咱們只跟承建單位簽定合同，這就少了很多事。比如自己養工人出工步出力，工人的五險一金問題等等。
質量監管有監理，監理方面的關係，自有開發商去處理。關係處理好了，那大問題就會變成小問題，小問題會變成沒有問題。
張經理斷斷續續的想起什麼說什麼，可給林成長了不少知識，比如蓋房的時候需要土地證還有開工建設許可證還有規劃許可證，都需要去哪裡辦？還有銷售的時候都需要辦什麼證，沒有預售許可證最好先彆着急銷售，要是被抓到的話，罰的比較狠。還有銷售的時候，售樓小姐炒房，這些問題怎麼發現，怎麼避免。
一天結束後，林成發現，今天自己一天長的知識，比去年一個學期學的都多。因爲這些東西都是有經驗的地產經理的親身經歷，可以說是超濃縮，裡面含有的信息量是經過千錘百煉的實戰得來的。
林成回到宿舍後，就躺在牀上，把今天一天學到的房地產行業的實戰經驗從頭捋了一遍，越想就越覺得看似簡單的房地產行業其實東西也不少。
其實各行各業，知道很容易，要精通就很難了，易學難精。