接過工作人員遞過來的茶,總理擺了擺手:“你先出去吧,把辦公室的門幫我們關好,如果談的時間晚了,替我們準備宵夜。”
聽到總理的講話,金帥和雷明宇都明白了,今天晚上的談話不僅很重要,而且時間還會很長。
“經過十天的艱苦工作,你們分別都拿出了方案的初稿,今天我們先小範圍的討論一下,你們兩個誰先來?”
“還是請金帥同志先來吧,畢竟他們是從美國留學回來的,代表着西方最先進的金融理論水平。”
總理點了點頭:“那好吧,我們就先聽聽金帥同志的方案吧。”
金帥笑了笑從包裡掏出來的材料,如果按照官場裡的規矩,應該是誰的官大誰先講話,但總理點名了那就是另外一回事了。
經過十天的工作,金帥對一些數據爛記於心,自己研究出來的東西自然是非常熟悉了,再加上金帥的口才很好,講起話來抑揚頓挫很有感染力。
雖然總理在金帥彙報時,不時的插話問上幾句,但雷明宇卻一句話也沒講,只是奮筆疾書認真的記錄下金帥方案裡的重點。
金帥彙報完了,笑着說道:“我們這個方案只是個初稿,可能有些地方還不是很成熟,也算是拋磚引玉吧,還希望能夠得到總理和雷行長的指點。”
總理和雷明宇相視了一眼同時笑了,看的出來,這兩個人的關係不錯,否則他們不會有這種表現。
“今天我們只是小範圍的聊一聊,客氣話就不要講了,下面請明宇同志談一談他們的方案。”
辦公室裡響起了雷明宇那略帶沙啞的聲音,從他發黃的右手食指和中指就可以看得出來,雷明宇制定的這份方案費了不少功夫,也是用煙燻出來的。
金帥認真聽着雷明宇的方案,腦子在急速的運轉着,一邊記錄一邊對比這兩個方案的優劣,並從中找出了哪個地方可以互相取長補短。
總理剛纔講過,金帥制定的這份方案代表着西方最先進的金融理論,而雷明宇制定的這份方案,同樣代表着國內金融界最先進的水平,如果說金帥是在創新的話,那麼雷明宇就是在務實了,金帥這個時候才明白,總理爲什麼會組織兩個班子共同制定這個方案,只有把創新和務實有效地結合起來,才能夠起到事半功倍的作用。
“雖然我不是很懂金融,但從你們剛纔的彙報當中,我也可以聽得出來,你們制定的這兩個方案各有所長,下面我們就具體的討論一下。”
“金帥同志,”雷明宇笑了笑開始講話了:“你制定的這份方案裡提到了一個很重要的問題,如果要應對美國接連不斷地的量化寬鬆政策,必須要加快發展實體經濟,用實體經濟壯大國民經濟,對於這個問題,我基本持贊成態度,但問題是,房地產經濟也不能排除在實體經濟之外吧?”
對於這個問題,金帥可是做了深入的研究,他目前在花都市大力整頓房地產市場,就很好的說明了這個問題。
“雷行長說的很對,實體經濟中確實不能把房地產排除在外,但我們必須要掌握好一個度。房地產經濟從來不是飄在空中的祥雲,而是百層高樓起於地基,確切的說,房地產的地基是實體經濟,只有地基牢固了,我們的經濟大廈才能百年不倒。”
看到雷明宇眉頭微皺,金帥笑了笑,繼續說道:“在這一點上,有兩個最爲典型的例子,其中一個是美國的底特律房地產發展情況。底特律原本是美國五大工業區的汽車城,隨着美國汽車工業的衰退,當地的實體經濟也隨之完全崩潰,兩年前當地普通住宅的價格大約在八至十四萬美金左右,約合人民幣五十到一百二十萬,而現在卻只值幾千到一萬美元不等,房價的急劇下跌,造成的嚴重後果就是,銀行因大筆貸款收不回來而破產倒閉,沒有了資金的支持,實體經濟的恢復更加無望。”
對於這件事情,雷明宇自然是很清楚了,銀行也曾經組織過一些專家進行過討論,但至今都沒有找出一個解決問題的辦法來。
“剛纔我舉的是美國的一個例子,現在我再講一下我們國內的,西北的石油城銀山市,曾經是我們國家第一大石油工業基地,但隨着石油資源的枯竭,當地實體經濟已經瓦解,房價在全國房地產泡沫大潮中不升反降,現在一平米不過只有百十元左右,雖然這兩個城市的例子比較特殊,但都說明了一個道理,即從長期的觀點來看,房地產經濟的演化結果必然要與實體經濟相匹配,這就是我剛纔所說的房地產經濟的基礎是實體經濟。”
看到總理投來了鼓勵的目光,金帥繼續說道:“那麼我們國家的房地產經濟已經演變到了什麼程度呢?國務院發展研究中心給出了這樣一個數據,去年年底,全國累積住房存量達到了2.2億套,而按照城市常住的家庭人口計算,戶均爲1.22套,顯然已經供過於求。”
雷明宇想了一下說道:“你只提出了城市的常住人口,但有沒有考慮到大批進城的農民工呢?”
爲了制定這套方案,金帥對這方面的數據可是掌握得非常清楚,聽到雷明宇提出的疑問,胸有成竹的說道:“按照國務院發展研究中心的統計,進城農民工大約爲2.4億左右,按全國城市戶籍人口6.9億的數據,戶均3.13人,那麼所需要的住房不過才0.76億左右。如果進城農民工的住房條件略低於城市平均水平,比如居住面積只有目前平均的23,那隻需要0.5億套住房。也就是說我們目前的住房,不僅夠城市居民的居住,多出來5000萬套左右,完全可以滿足進城農民工的住宅需求。”
“那麼你的意思就是說,我們現在的住房完全可以滿足需求了?”
金帥點了點頭:“無論按照什麼樣的數據,目前的住宅房都已經過剩,除此之外,我們還有大量的小產權房未在統計範圍內。在有星市,小產權房的面積幾乎佔到全市的半壁江山。根據研究資金來源於房產商的reico工作室估算,最近五年間小產權房建築面積約7.6億平方米,相當於同期城鎮住宅竣工面積總量的8,完全可以滿足近800萬1300萬戶進城農民工的住房需求。這樣看來,進城農民工實際所需的住宅房滿打滿算最多不會超過3000萬套。而目前每年住宅房竣工面積約8億平方米。如果按每套住宅80平米計算,住宅房的新增產能每年至少有1000萬套。這就意味着,只需要3年的時間,所謂城鎮化的過程就可以完成。要知道,畢竟留守農村幾乎都爲老弱病殘,2.4億進城農民工必然是最後的城鎮化對象。”
總理點了點頭:“要是按照你這樣的說法,是不是意味着我們目前建設的住房,完全可以滿足需求,那爲什麼房價還在一個勁的上漲呢?”
“從目前的情況來看,房產的供給是足夠了,但需求卻不是那麼容易創造的。房產的有效需求在於人們具有足夠的購買能力,這種購買能力則需要人們具有足夠的收入條件。很多人以爲,既然有數億的進城農民工,他們必然都會成爲房產經濟繼續持續下去的有效支撐力量。但理想很豐滿,現實卻很骨感,很多城市的空置房按照目前的人口增長速度,都需要至少5年以上,乃至於十幾年的時間來消化,原因在於大多數的普通市民或居民並不具有購房的經濟能力。”
總理和雷明宇相互看了看,同時意識到金帥所講的已經進入到分配方面的深層次上了。