龍丹道：“潘總，您這樣做法不是違反了城市規劃了嗎？”，潘大福就道：“這有什麼違反的，我們交了錢，**得了利，還增加了GDP，這叫雙贏”。龍丹道：“這可真是搞地皮啊，不是GDP了”，潘大福就笑道：“現在的華夏，搞地皮就是GDP，這有什麼奇怪的，等你介入這個行業，你就明白了”。龍丹就繼續問道：“要是你們遇到不願意搬遷的怎麼辦？或者是釘子戶什麼的”，潘大福就道：“這個我們根本就不用管，我們把地拿到以後，就把拆遷交給**，再不濟就交給拆遷公司，這個就不用我們操心了”。龍丹就心道：怪不得有那麼多強拆的事件發生啊，這裡面還真有道道。
於是，龍丹就問道：“**的官員就這麼聽話，爲你服務？”，潘大福就道：“這個更簡單，把預售的房子送給他們幾套，事情就解決了，他們表面上市爲了GDP，可背後沒有利益誰肯爲你服務啊，這也是公開的秘密，老弟，這一手，你可要學着點，不然的話是吃不開的”。老弟想想，也是這麼回事，雖然自己以後不會這麼做，可現在的形勢確實是這樣的。
龍丹道：“潘總不愧是房地產界的翹楚，知道的就是多，以後您的地產公司還會更上一層樓的”，潘大福到不以爲龍丹這是奉承，自豪的說道：“那是自然，只要政策不變，我們地產業的利潤就不會降低，我們的利益就不會受損害。就拿你賣出去的十套別墅來說吧，我拿地的時候，每畝也就400萬，加上送出去的福利200萬，拆遷等各項費用也就100萬，建起房子來人工材料也就100來萬，加起來總共800來萬，可是賣出去的價格確實1400多萬，這裡面的利潤有多大？整整600多萬，也就是說，你賣出去的十套別墅就給我賺了6000萬，這還是不怎麼賺錢的，我們是以開發公寓爲主的，要是專做別墅的，利潤更高，不翻上一番，他們是不會出手的”。
龍丹就裝作羨慕的說道：“怪不得越是有錢人越做房地產了，這可是真是利潤大的嚇人”，潘大福一聽就笑了。這時的潘大福酒也喝了不少了，說話自然也就嘴上沒有把門的了。就對龍丹道：“老弟哦，你還是老實人啊，現在做房地產的哪有用自己的錢的，那不是傻瓜嗎”。龍丹就道：“不用自己的錢用誰的啊？難道用投資公司的錢？”，潘大福就笑道：“老弟，真有你的，用銀行的錢啊，我們華夏的銀行有那麼的多的儲蓄存款，要是我們這樣的人不去貸款，那銀行吃什麼啊？”。
龍丹問道：“銀行的錢就這麼好貸？”，潘大福就道：“我跟你說吧，你只要用少量的錢拿到地以後，就可以找人評估了，把估值做高几倍，再抵押給銀行，錢不就來了？然後再去拿地，再抵押貸款，這樣幾次滾下來，雪球就滾大了，你不就有錢了？實話跟你說吧，就是現在大街上開寶馬奔馳的沒有幾個不貸款的，開100萬豪車的起碼就有上千萬貸款，要是能開起千萬豪車的，那他的貸款沒有幾十億也有個十億八億的，不然也養不起車啊”。
龍丹雖然經商多年，真正貸款的時候還不多。除了當初爲了貸款千萬，導致破產以外，以後的龍丹是輕易的不貸款。就是後來貸款也是銀行求着沒有辦法才向銀行搞了一些，貸款的這些道道，龍丹還真的不甚明白。怪不得有人說，要是華夏的房地產要是跨臺了，銀行也會跟着破產，還真的不假。華夏有幾萬家房地產公司，所貸的資金絕對是一個天量，說不定就佔銀行存款的五六成，要是房地產泡沫破滅了，那銀行不發生擠兌狂潮那是不可能的。到了那時，就算是國家開動印鈔機，也是來不及的，何況，國家也不敢那麼做，那樣的話，只會引發更大的金融危機，或者是爆發通貨膨脹的。
一般說來房地產利潤率大約在25%左右。這個說法並不過分，如果僅僅從“利潤率”來算，房地產的“利潤率”普遍在這個概率左右。問題是，你投入了1個億，淨賺了2個億，這個帳怎麼算？利潤率和投資回報率是兩回事，這個問題大家要先搞清楚。
如某項目銷售總額10億元，淨利潤2.5億元，你的利潤率當然是25%。問題是，你投入了1個億，淨賺了2個億，這個帳怎麼算？利潤率和投資回報率是兩回事，這個問題大家要先搞清楚。我們推算一下這個項目的投資過程：假設土地出讓金2億元，按照國家政策分期交納，首期30%，實際上投入6000萬元就拿到了土地開發資格；假設建築總投入佔到了項目銷售總額的30%，建安總成本爲3億元。但根據相關規定，主體封頂以後即可拿到預售房許可證，通常情況下，到主體封頂階段建安成本只投資到40%左右。也就是說，建築安裝費投資到1.2億元左右的時候，項目就已經開始銷售了。再加上各項手續辦理的費用、分期交付的第二、第三筆土地出讓金等等。
結果是，你只用2.5億元左右的投資，就拿回了10億元的銷售總額和2.5億元的淨利潤，這個項目的投資回報率是不是100%呢？說房地產利潤率200%、300%那是誇大，開發環節中的各項稅費總額就佔去銷售額50%以上，最高能達到70%左右。土地成本25%，各項納稅25%，就已經50%了。還有各種名目的行政事業收費呢，所涉部門達30多個。僅消防審圖費一項，每平米高達2元。別小看這兩塊錢，10萬平米就是20萬。消防管理部門什麼都不幹，章子一蓋，20萬元就到手。還不包括灰色部分，如果我這個章子給你不蓋呢？你知道什麼意思，回去準備私下的意思吧！利潤率200%絕對不可信。但資金回報率100%以上，完全是可信的。
就拿一個項目來說，總成本（包括稅收和其它全部成本）3.1億元，銷售額4.2億元，淨利潤1.1億元，利潤率26%。但公司投資這個項目的時候，帳面準備資金只有6000萬元。也就是說，拿6000萬元的投資，淨賺1.1億元，投資回報率多高？問題的癥結出在兩個環節：土地供應環節，土地出讓金是不是100%交納。預售房制度，開發商是不是到現房完成以後再銷售。假如這兩個環節上的漏堵住了，投機行爲纔有可能減少。
囤地問題，開發商囤地行爲並不普遍，媒體曾經熱炒“新月園”在全國囤地45萬畝，這是媒體記者不懂房地產用地性質，“新月園”持有的土地，是旅遊用地，是用來開發旅遊項目的，不是用於房地產開發的商業開發用地。再大的地產商也囤不起地。這些年房價這麼好，一個項目從開發到銷售完成，這一個階段內價格就可能翻番，誰手頭有地願意囤着呢？囤得起嗎？但確實有企業在囤地，而且數目不小，中間環節上滋生的腐敗驚人。
我國現行的土地招拍掛制度存在很多漏洞。行業外的人可能不知道，土地拍賣公示裡，土地一般分“存量用地”和“儲備用地”兩種性質，所謂“儲備用地”，就是計劃徵遷、但地面以上有建築物、需要針對第三方進行補償的土地。那些老國有企業的利益集團，就是守在“儲備用地”上面等待補償的一羣人。做爲土地現階段的合法持有人，不經過他們的同意，這塊地就進入不到流轉、拍賣程序當中。要想拿他們的地，你先得跟他們談，談妥了，再由他們來申請土地部門掛牌出讓。
這個談判過程，就是一個利益交換過程。回到以前，誰能拿下一個國有企業的兼併、重組權？都是和**領導存在關係的權力團伙。現在，他們合法佔有國有土地，房地產企業看中他們的土地，先跟他們談。條件談好以後，要走掛牌程序，怎麼辦？他們有的是辦法，先把地面建築物進行評估，評估成天價，然後申請拍賣，真正想拿地的企業早被他們的補償要求嚇跑了，掛牌只是個程序，最後如願以償流轉到協議買家的手中。
這個過程太黑了，黑到你無法想象其中真假。有一個本地房產企業，是供銷社系統下的幾個老幹部合夥成立的一個皮包公司，這個公司成立以後屁事不幹，依靠手中權勢收購、兼併了供銷社系統下的好多企業。十年來，這家企業沒蓋過一平米房子，就靠賣地，股東們個個成了億萬富翁。董事長曾經得意洋洋的跟我說，等手頭最後三宗地賣完，他就移居海南去了，他在那面的別墅裝修好已經好幾年了。
目前的土地招拍掛制度是高房價問題的“萬惡之源”，因爲招拍掛不斷推高地價，促進了房地產價格的猛烈上漲。在土地局，每一個人都是土地買賣的私下參與者。因爲，每一宗土地掛牌申請首先要提交到土地交易所，他們掌握着第一手信息，看到好的土地首先和自己關係好的房產企業聯繫，私底下達成轉讓協議。等掛牌公告出來，一切都在私底下先談好了，就剩下走一個程序了。