第11章加工資了

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羅陽先在KT板上畫了一個方方正正的圖形,在框裡寫下10000㎡、1.0、1000萬三行數字。

“假設金城地產目標地塊是1萬平米,容積率1.0,畝單價1000萬。”

面對公司董事長以及一羣高管的注視,他絲毫不露怯,放鬆的解說着:“土地契稅是3%,印花稅0.05%,這些都算上去之後,可以得到1030.5元/㎡的樓板價。”

說完這個,羅陽又開始在KT板上邊寫邊說。

“我把土地之外的成本稱爲非土成本,裡面包含多個板塊......先說規費這一塊,裡面有兩部分組成,一類是城市教育附加費、白蟻防治費等固定費用,另一類是水電煤、人防等費用,這部分有行業指導價,但是屬於可以議價的那種......總的來說,在預算中,這一塊基本能依據土地指標確定下來,我把這一塊分攤到樓板價後稱爲規費成本A。”

雖然這些都是基礎的東西,但是羅陽依舊耐心的說下去:“接下來就是建安成本,這塊也包含兩大部分,一個是主體建安成本,一個是後期配套成本,我把這部分數據稱爲建安成本B......當然營銷成本也是大頭,這一塊就不展開說了,我暫且統稱爲營銷成本C。”

之所以簡化營銷成本解說,是因爲這時候會議室裡發出了微微的議論聲。

羅陽看到了某幾個人臉上露出不屑的表情,要不是樑興民坐在上首,估計早就發出呵斥聲了。

看來要下點猛藥,否則老樑也失去耐心就不好辦了。

羅陽不動聲色,面帶微笑的繼續道:“最後就是財務成本,拿地所用資金有多少是來自銀行貸款?有多少是樑總從外部融資來的?公司自持資金比例是多少......從拿到土地之後200天開盤,多久能實現現金流回正?營銷口清盤的時間節點是幾個月,這些都匯聚成財務計算成本的依據,我把這塊稱爲財務成本D。”

“羅助理怕不是戴總監派來逼宮的吧?”

羅陽就知道,200天開盤的數據一拿出來,工程上絕對不會忍。

所以工程副總蔣方傑開口了:“拿到土地後200天開盤,開什麼玩笑?”

樑興民也皺起了眉頭。

羅陽衝蔣方傑微微頷首,禮貌的問道:“蔣總,那你覺得要多少天?”

“起碼250天!”

“掛拍土地公示期一般是一個月,當公司把這塊土地當成目標地塊的時候,提前進場做地勘,提前開始設計圖紙,這一個月時間能不能省下來?”

“胡扯,萬一拿不到這塊地呢?”

“那又如何,損失的不過是幾十萬,蔣總可以問問財務,節省一個月的時間,如果拿這塊地,能省下來的資金成本又是多少!”

這時候,樑興民笑的嘴都翹起來了,光是這一個點子,至少值一百萬!

果然是真傳一句話啊......

“那也只省下來一個月的時間!”

蔣方傑臉上有些掛不住,更主要的原因是他也看出來了,這個年輕人是有真本事的,再逼一逼,說不定能問出其他節省時間的辦法來。

哪知道羅陽不上當,微微一笑,言歸正傳。

“當土地成本和非土成本加在一起,就是基礎成本,這是我前段時間研究模版裡的前半部分。”

他無視蔣方傑急切的眼神,無視老羅呆住的表情,繼續道:“接下來就是營銷的工作,依據自身定位,調研地塊周邊配套、周邊競品,以此定下銷售價格......當然,營銷口可以大膽一點,因爲從拿到土地到預銷售,裡面有200天的時間,依據房市熱度,可以加上預期,至於這個預期有多大......這個就要看戴總和樑總的膽子了。”

投資開發總監杜宏看出了一點門道。

“羅助理,你......你研究的這套東西是用來輔助拿地的?”

“是啊,這套東西就是用來輔助拿地的。”

羅陽笑了笑道:“集合投資、設計、成本、工程、營銷、財務等口子,一起做出模板數據,然後提供給樑總,作爲拿地的依據。”

邊說着,他邊用手裡的水筆敲着KT板:“土地招拍掛,每次競價都有一個最低加價限額,參照我這個模板,每次加價到什麼階段,自己成本是多少,利潤是多少,樑總心中一目瞭然,可以做到輕鬆決策。”

杜宏這時已經站了起來,走向羅陽:“這數據能不能實時變化?”

“能,按照我構建的模型,只要變動裡面幾個基礎數據,參數不變的情況下,立刻就能生成最終結果。”

說到這裡,已經夠了,羅陽放下了手裡的水筆,看向樑興民。

“樑總,地產形勢好的時候,不妨以銷定產,營銷多大膽,工程多大產,您放開了預期拿地......地產形勢不好,以產定銷,您畫下利潤紅線,在保證公司現金流的前提下,工程產值多少,營銷賣多少。”

羅陽最後衝所有人微微頷首:“各位領導,這就是我研究的一點小東西,有不足之處,請大家指正。”

樑興民現在確定自己撿到寶了。

“小呂,把KT板上的東西擦掉,羅助理,你跟我來辦公室!”

他站起身的同時喊道:“散會!”

羅陽走出會議室的時候,聽到身後杜宏的聲音;“哎,哎,呂秘書你慢點,你慢點......”

嘖,也不怕老樑誤會。

樑興民的董事長辦公室面積極大,不算外面連着的董事辦,也有將近兩百平米。

裡面裝飾算不上金碧輝煌,但絕對有高人指點過,單是明眼能看到的風水物件就擺了四五處。

這一套,全國大部分地產老闆都信,不光是自己的辦公室,開建的項目都要請風水大師來看一看。

羅陽記得重生前的一樁事,他工作過的那家地產公司投資了一個項目,因爲趕工期,售樓處建的早,但是總部派下來的風水大師認爲朝向不對,後來硬是把建到一大半的售樓處給推平了重建,由此可見一斑!

“小羅啊,你一個大學生也信風水?”

看到進門的羅陽盯着風水物件看,樑興民好奇的問了一句。

“樑總,風水其實是一門科學。”

羅陽笑着道:“譬如羅盤,其實測的就是地下的磁場,要知道很多地下埋着的礦物質裡含有的微量元素對人體是有害的,磁場混亂的地方建房子,住在裡面的人容易生病,原因就在於此!”

樑興民原本正走向辦公桌,聽了羅陽這句話,突然就轉過了身。

“羅助理,我覺得兩萬月薪還是少了點,你覺得再加多少合適?”

“哈?”

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