第二百四十七章 中國最大的包租公

在房地產中除去工業建設外都可歸類於商業地產的類別中,而商業物業是指除去住宅地產外的營運性的商業地產,相比住宅、商住樓的快速回收成本的作法,做商業物業的運營,顯然回收成本的週期要放長,但相對而言,受市場波動的影響就要小,風險要低得多。

新鼎泰在王子街項目近一年的運營中積累了大量的經驗,無論是商鋪的租賃,旅遊酒店的運營,每年近百分之十的租金回報率,已是極爲可喜的了。

但新鼎泰同樣有開發住宅、商住樓的經驗,按比例來算,大約五五平分吧。更重要的是,於駿清楚在招拍掛推出後,地價的大幅提升,推高房價在兩千年後,抽瘋似的上漲。

要算上週邊房價的攀升帶來的收益的話,那新鼎泰在三五年後絕對將是國內最大的商業物業運營商,而非單純的開發商。

但光從租金回報率就能看出成本的回收週期有多長,在陶鑄鈞未像於駿一般的先知先覺的情況下,他自然就表現得極爲吃驚了。

“緩慢提高一些比例是早就在年初的規則中提出的事,不做單一的地產開發商,這是新鼎泰的發展宗旨。”林子軒平靜的說着,沒被陶鑄鈞的錯愕所影響到說話的情緒。

“新鼎泰擁有風雲網絡、佑寧超市、裕輝家電三家戰略伙伴,在商業物業的運營上又累積了不少的經驗,”於駿說道,“而且根據我的判斷,大約在三年後,今年開發的所有運營型的地產項目成本就將完全的收回。”

陶鑄鈞驚愕的瞧着於駿,要真如他所言,這就意味着運營型的地產項目的投資回報率在百分之三十三以上,這樣的回報率,就算是在全世界都是極爲罕見的。

但林子軒和於駿肯開誠佈公的談,那就意味着已然把銀海集團視爲大股東了,這還是讓陶鑄鈞的心裡很是舒服的。

“這恐怕不大可能吧?”但他還是猶疑着說道。

“我倒是願意相信於駿說的話,”晉婉婷託着咖啡杯說,“土地要是公開拍賣的話,只要是真正具有升值潛力的地塊,價格方面一定會大幅的提升,推高地價,不言而喻。而隨着中央政府提出要加速城市化建設進程,加快農民進城。外來人口增多,住宅稀缺,也會推高一些房屋售價。再加上國內的稅制,土地交易的價格並不計入國稅體系,也不計入地稅體系,屬於地方政府的額外財政收入,就從地方政府的意願上說,也完全有推高地價的可能性。三者相加,那國內的土地價格上漲,房屋成交價格的上漲,都是情理之中的事了。只是每年百分之三十三的投資回報率,意味着房價每年至少要漲百分之二十五以上,於駿,你真這樣認爲?”

晉婉婷的眼光之精準,更海灣戰爭中出現的戰斧式巡航導彈沒多少的差別了,於駿由衷佩服的說:“陶太太說的話完全正確,房價在兩千年後確實會翻着跟斗上漲。原因在於地價推升的惡性循環上。”

這個原因連林子軒都沒聽說過,就專注的聽着於駿在說。

“首先說地價怎樣爬升才快吧,在地方政府有意公開拍賣一塊地後,先是有意思想要拿地的開發商遞交標書,這裡頭的價格肯定不同,不需要地方政府的暗示,只要將標書退回,開發商就能領悟到地方政府的意圖,何況,參與競拍的有可能還有當地政府所管轄的國有企業。然後就是第一輪的推高土地的成交價,要注意,這個成交價和實際上交割時要支付的價格,可能會有所不同。但讓有意購房者都清楚到,土地的成交價是漲高了。”

“其次土地價格一高,那建成後的成交價自然也要漲高,有人質疑的話,那開發商肯定要說是土地價格方面的原因,才讓房價高漲的。而現在由於國內取消了福利分房,而又由於大批的國企倒閉的倒閉,改制的改制,每年還有上千萬的人有購房的硬性需求,幾乎實在於賣方市場。就算是房價高漲,那真要買房的人還是無能爲力。”

“然後就進入第二輪的推漲階段,地方政府拿出比上一回更好的地段,或者差不多的地段出來拍賣,開發商又過來競拍,中間可能有經過上一次拍賣的開發商。這樣的情況下,新拍賣的土地根本不可能比上一回的土地成交價便宜,那就意味着地價再一次攀升。這樣的遊戲,只要每年玩上兩三次,那二級市場的成交價格就可想而知了。”

“而爲了能讓政府機關的公務員能買得起房,政府會出面自建立所謂的商品房,再以低於市價一半,或者三分之一的價格賣給公務員。要注意,由於政府在賣地的時候拿了大量的額外收入,除去平常的投資建設的話,這些錢有一半以上還要流入公務員的手中。作爲工資等各項福利來發放,依我所見,公務員在未來十年的工資收入至少要翻三倍以上。這些買了廉價房還拿着高薪的公務員又會再次去買商品房,如此再三,房屋的價格哪能不翻着跟斗往上漲。”

終究還是對內地的情況不瞭解,於駿一番話說得陶鑄鈞和晉婉婷目瞪口呆。

“政府不需要公佈每年的財政收支狀況嗎?”晉婉婷問道。

“那是特區政府纔會做的事,收多少稅,拿這些稅去做什麼,完全是地方政府自說自話,誰都不知道具體裡面是怎樣做的。”於駿想起讀檔前網上洶涌的民怨,苦笑了下。

林子軒皺眉道:“國家規定每座城市要蓋適量的保障性住房,房價就算上漲,速度也不會像你說的一樣吧?”

“上有政策下有對策,保障性住房的比例一定會遠小於國家規定,要是每座城市都一樣的話,那法不則衆,拿他們能怎樣?就算蓋了保障性住房,全給公務員住,又有什麼用?”於駿曬然一笑道,“但房價上漲,對新鼎泰的發展是件事好。”

一席話說得在場的人心裡都堵得慌,於駿瞧着林子軒悶悶不樂就說:“你還想去做大善人不成,要是嶺西到時你瞧不過眼,就去蓋些保障性住房好了,其它的地方你管得到嗎?”

於駿沒有讓新鼎泰承擔平抑房價的角色的意思,這件事就算拿出幾千億來都做不到,那是完全跟地方政府在作對,於駿還沒傻到那種地步。

“這錢賺得才叫鬧心了。”林子軒嘆道。

“所以才讓你做商業物業,新鼎泰增加商業物業方面的投入,逐步減少在住宅地產上的投入,那你賺錢是不是也賺得安心一些?”於駿笑道。

林子軒還算是有良心的人,晉婉婷光瞧她那對非洲人都那樣關心的勁頭,也非是鐵石心腸的人。

“五年十年後做箇中國最大的地主不好嗎?拿香港話說,那就是包租公。”

話說得陶鑄鈞都笑了起來:“真要做商業物業也不錯,銀海集團在港口建設上也積累了豐富的運營管理經驗,手頭下也有一批建築方面的管理人員。”

要說陶鑄鈞、晉婉婷有意參股新鼎泰僅是爲了從仁海實業的實海中脫身,那就實在太小瞧了二人的商業眼光了。

銀海集團不單是做航運起家的,在晉家姐弟三人分家前,銀海就一直是和記平原港口建設的承包商,之後雖因分財產的事起了齷齪,但商業上的合作一直未間斷。

商業物業建設和港口建設雖有不同,但未必就沒有重合的地方,何況銀海真有意要拿這部分出來跟新鼎泰合作的話,那新鼎泰算是又多了一項盈利點,在工業建設上也有發力的地方,不用一直都幫西嶺控股的企業蓋廠房了。

說說笑笑又聊了會兒,確定注資協議在明天就能簽署,於駿才從書房裡走出來,孫雨朦卻是站在門口等了好一會兒了。

“我買來是想要給你的。”孫雨朦握着染上了她體溫的獅牙手鍊,幫於駿戴在手腕上,輕輕的挽着他的手臂,把臉靠在他的肩膀上。

“想讓我做個獅心王嗎?”於駿摟着她棉軟的腰,想到了英國那位鼎鼎大名的獅心王查理。

“什麼獅心王的,我全不在乎,只是感覺它很襯你。”走到轉角的沙發上坐下,孫雨朦柔聲道。

“你才襯我呢,有你陪在身旁,不知讓多少想打你主意的公子哥夜裡要失眠了。”於駿擰了擰孫雨朦的鼻頭,微笑道。

他早就感到了在大廳的角落裡射來的那幾道又妒又恨的眼神,這些公子哥總是在心中給自己設定漂亮的女孩一定是他們的,無論站在那女孩身旁的是誰,都配不上她。

孫雨朦昂着頭,那對澄淨明亮的眼睛瞧着於駿:“他們起牀的時候別打溼被子就行了。”

“你可越來越學壞了。”於駿哈哈一笑,伸手就去咯吱她,把她弄得咯咯直笑。

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