在確定了渤泥國西海岸的土地後，範寧立刻趕回了渤泥國的都城文萊，正式和渤泥國王簽署了土地轉讓協議，使宋朝取得了渤泥國西部沿海約七千平方公里的土地。
三天後，範寧返回了呂宋府，此時呂宋府就像一座大工地，到處都在熱火朝天的建設，從縣城到海港碼頭的道路已經修建完成，一條寬敞筆直的大道從海港直通縣城。
新延縣的城牆已出現雛形，城內的帳篷減少到只剩七十餘座，縣城西面沿河一望無際的平原上，溝壑縱橫，三座巨大的水車出現在河邊，藉助水流之力，晝夜不停地將河水提送進溝壑中。
原野中到處是在耕田種菜的百姓，各種各樣的蔬菜已悄然發苗，到處生機勃勃，一片繁榮景象。
呂宋府簡直就是第二個鯤州，有鯤州的經驗，有充足的勞力和財力，有對新生活充滿無限期待的百姓，有一心做事的官員，還有訓練有素，士氣高昂的軍隊，呂宋府的建設當然進展神速。
張楠前來碼頭迎接範寧的歸來，看見範寧精神抖擻下船，張楠笑道：“看來使君這趟南洋之行很順利！”
範寧搖搖頭道：“我想要的土地三佛齊國堅決不肯給我們，倒是渤泥國很慷慨，用一千匹綢緞把一座豐腴的港口之地賣給了我們，只能算完成了我的備用計劃。”
“那下一步就是要建設新港？”
“沒錯，這次我打算帶一萬日本勞工過去，把碼頭、倉庫和一座小縣城先建造起來。”
“那百姓呢？”
張楠有點擔心地問道：“使君是不是打算從這裡遷一部分過去？”
“這個沒必要，新港是座軍城和商城，以後只有大量商人存在，我不打算遷移太多百姓過去，最多幾百戶，從泉州和福州的移民中挑選部分就是了。”
“卑職明白了，不知使君要求日本勞工什麼時候過去？”
“越快越好，最好明天一早便出發。”
範寧確實比較希望能儘快建成新港，在南洋建立商業基地，配合大宋內部的產業發展。
次日一早，運載着兩千名士兵的二十艘槳船以及運載着一萬日本勞工的二十艘萬石大船離開了呂宋灣，前往新購置的新港。
數日後，範寧又回到了新港，卻意外發現海港內停泊了不少船隻，明仁的坐船也在其中。
當範寧上了岸，近百名宋朝商人在明仁的帶領下前來拜見。
範寧着實驚訝這些商人嗅覺之靈敏，笑問道：“你們怎麼會知道我買下了這片土地？”
明仁得意洋洋道：“我們聽說你和三佛齊沒有達成購地協議，我們便猜到你肯定會在渤泥國購地，所以都前來渤泥詢問，便知道了這裡！”
範寧欣然笑道：“看樣子大家都很期待這座新港啊！”
衆人七嘴八舌道：“我們被三佛齊歧視了幾十年，就等着這一天了，允許我們在南洋建立中轉倉庫，這樣我們就能坐鎮南洋，和西方的商船進行貿易，
範寧點點頭道：“這座新港完全是大宋的港口，隸屬於泉州，泉州市舶司會在這裡建立官署，還會有兩千大宋水軍以及數百條戰船常年駐守，無論大家的利益和安全都會得到充分的保障。”
“請問使君，我們可以在這裡買土地建造倉庫和商鋪嗎？”
範寧微微笑道：“當然可以買，條件就是買了就要馬上建設，不準囤地，只是我還沒有考慮好碼頭和軍城的修建。”
明仁連忙上前，將一卷圖紙遞給範寧，“這是我們統一的意見，怎麼修建碼頭、商鋪和倉庫，大家繪製了一幅圖，請經略使參考。”
他們的效率倒很高，居然替自己考慮好了，不過這些商人經驗豐富，知道自己需要什麼，自己照他們的想法來建港也不是不可以，範寧打開圖紙看了看，這幫人考慮得確實周全，倉庫距離卸貨區很近，商行和商鋪都放在後面，這樣做的好處就是大大節省搬運強度，方便入庫出庫。
但範寧畢竟是經略使，他需要考慮的東西比商人多，比如軍方碼頭，糧食等物資補給倉庫，另外他還希望與渤泥國加深合作，最現實就是碼頭勞工，範寧不打算讓日本勞工來做，最好能僱傭渤泥國的工人，還有他也希望渤泥國商人也進駐新港，渤泥商人會帶來他們本國的特產，這裡最有名是龍涎香和沉香。
範寧點點頭，對衆人道：“如果大家不急的話，可以再等兩天，兩天後，我會把海港的方案做出來，然後出售土地，正好這裡有日本勞工和造房工匠，大家可以請工匠和日本勞工建造倉庫和商鋪。”
雖然不少人歸心似箭，但這個時候卻沒有人會離開，再過兩天就開始賣地，自己回去一趟，至少一個多月，黃花菜都涼了。
一萬勞工沒有休息時間，在很快便進入了狀態，現在還沒有進行倉庫商鋪修建，軍城的地點也沒有確定下來，勞工們便開始伐木燒磚。
範寧在新港呆了三天，十幾名官員和商人跟隨他忙碌海港規劃，在衆人的羣策羣力下，海港的規劃圖終於制定出來，碼頭分爲軍碼頭和商碼頭兩部分，軍隊戰船碼頭在北面，佔據了碼頭的三成，是一個比較獨立的碼頭。
南面廣大區域則是商碼頭，可以供十艘萬石大船同時停泊卸貨，外圍的海灣內則可暫時停泊上百艘萬石大船。
商港內又一共分爲三區一城，分別是倉庫區、貿易區、商業區和新港城，道路寬敞，四通八達，後面小城則是官署以及居民住處。
所有的地塊都已經用石灰畫好，港區的輪廓便出來了。
碼頭上，一百餘名商人爭吵成一團，雖然可供選擇的地塊有數百塊之多，但每個人都想拿到最好的地塊，也就是第一排的鋪面。
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貿易區的地塊一共有四排，第一排有六十一塊，其中最中間的一塊是市舶司官衙，每一艘商船到來都要進行登記。
三佛齊王國都城末羅瑜的海港也有稅署，每個商人根據貨值須交三釐的商稅，也就是百分之三，然後憑藉稅單出港離去，如果是一賣一買，那就要交兩次稅，稅率實際上就變成百分之六，這個稅賦相當高。
但宋朝的新港實施免稅，無論貨物進出，在這裡都不需要交稅，但必須服從管理，如實登記貨物種類，但海外貨物進入大宋，卻要交三釐商稅，在廣州、泉州、明州等港口交稅，在新港則不需要，這就給海外商人一個錯覺，在新港貿易完全免稅。
但羊毛總是出在羊身上，坐地中間商當然會在討價還價中，把這三釐的稅加上去，但比起三佛齊商人高昂的中間抽利，宋朝中間商人還是顯得厚道、公平。
“大家都不要吵了！”
一名官員走過來高聲道：“使君已經決定用抽籤的辦法，決定各地塊的歸屬，大家去帳篷那邊集中吧！”
在市舶司的地塊上搭建了一座巨大的帳篷，這裡是港區的臨時官署，幾名官員佈置好了會場，一張大桌子上放着一隻大籤筒，籤筒裡是百餘支地塊籤。
片刻，百餘名商人濟濟一堂，範寧擺擺手，衆人安靜下來。
範寧這才緩緩道：“在抽籤之前，我要先說兩件事，第一件事，我希望大家等會兒坐在一起協商，成立大宋新港商會，這主要是防止西方商人利用宋商之間的競爭壓價，同時調解商家之間矛盾，是商人自己的組織，維護自己利益。”
這個建議得到了衆人的一致贊成，建立商會是商人維護自身權益的重要手段，這早已是共識，但三佛齊國不允許他們成立商會，說到底還是害怕商人們聯合起來。
範寧等衆人安靜下來又繼續道：“第二件事是關於這次抽籤，我需要給大家說明，有六個特權籤，其中四個是給大宋，兩個給渤泥國，我相信大家對四個給大宋的特權籤更有興趣，我給大家宣佈一下，一個是軍方特權籤，一個是皇商特權籤，還有兩個特權籤是獎勵給爲這次建立新港做出巨大貢獻的兩大泉州商行，他們無償提供了二十艘兩萬石槳劃商船，一個是範氏商行，一個是李氏商行，以上六家不需要抽籤，直接獲得六個第一排的商鋪地塊。”
這個特權沒有什麼可說，衆人心服口服。
範寧看了一眼衆人，隨即宣佈道：“大家可以根據進門時抽取的號碼，按照號碼順序，現在上臺抽籤。”