前面講到了新漲灘地，其實涉及到了大清國國有土地管理的大問題，據說上海開埠前後，徵糧土地由縣管理髮證，日常產權過戶事務由基層地保冊書經辦；開埠後的洋商永租土地事務由道臺衙門辦理，其中應納田賦改由洋商交納年租。
而對未納田賦之地以及沿江新漲灘地，專設沙田官產機構辦理升科給與執照，其中的沙田官產機構業務主要是土地測量、登記發證（狀）、產權移轉、管理公地、管理岸線、土地徵用、調處土地糾紛、管理洋商租地等等。
而什麼叫做土地升科，據說阿拉大清國新開墾出來的田地，一般按照水田六年，旱田十年不徵稅，滿年限後，按照賦稅相關規定，徵收錢糧，也就是依法納稅，與普通田畝同等，叫做升科。
上海灘上頭的土地升科總共有三個大類，其一是沿海沿江新漲灘地，又叫沙田；其一是公浜、公路荒地，又叫官產；其一是上海縣官府因爲方單記載小於實際地塊面積，從而形成實際面積大於產證面積，叫作溢地。
上面這幾種地塊都是不完納糧賦的，使用這些地的人，應繳納一定的地價取得產權憑證，並按規定完稅納糧。所以土地升科業務，收入可觀，歷來是上海灘上海灘洋人也好，華人也好爭奪的熱門地塊。
當然了上海灘上頭的洋人們憑藉着所謂治外法權，還享有許多諸如越界築路之類的特權，而不僅僅只是在土地升科這一方面獲取超額的經濟利益。
講起越界築路，據說越界築路是上海各租界當局在租界外面修築道路，並進而事實上取得了一定行政管轄權的附屬於租界的準租界區域，又是一個新開闢的國中之國。
上海租界的越界築路開始於太平天國戰爭期間的十九世紀六十年代，如著名的靜安寺路、英文名稱BubblingWellRd.，新閘路、英文名稱SinzaRoad，極斯非而路、英文名稱Jes
sfieldRoad，卡德路、英文名稱CarterRoad等等。
越界築路在租界範圍之外鋪設道路溝渠、架築橋樑、牽引水電瓦斯、安設巡捕房等等配套措施往往接踵而至，而這跟今朝由上海灘流行開去的配套開發如出一轍。
因而由於越界築路帶來了公共交通及地方治安等諸多便利，沿途的房地產業蓬勃興旺，上海的城市空間因此由傳統的中心區域外灘地區不斷向西、向北擴張。
由此上海灘租界當局想要越界築路的野心，帶出上海灘大清國官方和法租界之間的衝突，由此展開邵友濂、湯壽銘等上海官吏在其中的表現，以及李梅、弗朗索瓦等租界官員的狼子野心，可以講，用陰謀論的視角來講述這些昔日橫行滬上的殖民者，也是毫不過分的。
租界當局不斷要求擴大租界面積和越界築路，其目的之一，就是爲了擴大徵收捐稅的範圍。外國房地產商是租界擴張和越界築路的直接得益者和積極鼓吹者。
在租界擴大部分和越界築路地段，市政設施也跟着發展。新道路開通後兩旁房屋建築很快增多。
比方講新沙遜洋行的老闆維克多·沙遜的別墅民國二十二年在如今上海動物園附近開工興建。又比方講美商普益地產公司在虹橋路、中山西路、大西路（今延安西路）等越界區域建造了不少房屋。這些地區因爲地價、房租比租界中心區域低，人們樂意遷居於這些交通便利、設施齊全的新地段。
外國房地產商，大多數是工部局或公董局的董事，或者是和它有關係的人，直接間接參加策劃越界築路的計劃，信息靈通。一旦計劃擬定，就搶先在路線兩側，賤價收買大量土地，他們這樣做有兩個目的：一方面爲工部局或公董局築路找藉口，說外國僑民在那裡已經有了大量產業，要求租界當局“保護”；另一方面“搶先”佔有土地，等到越界馬路築通，地價上漲，短期內就
可獲得幾倍甚至幾十倍暴利。
法租界的越界築路區，地價上漲情況與公共租界相同。環龍路（今南昌路）未闢時，有一塊土地宣統二年每畝價僅七百多兩，民國元年路築通，到民國十八年漲到一萬兩千兩，十九年間竟漲了十六倍還多。
再舉例講，法租界的一些法國房地產經營者，如“萬國儲蓄會”“中國建業地產公司”“天主堂”等等，都從法租界的越界築路中得到巨利。
說到這裡，混跡上海灘的亨同自然是不敢人後，在其中搗糨糊，大獲其利了。
上海灘上頭做生意，歷來講究個天時、地利、人和，這亨同再怎麼精明能幹，要是沒有大時代的背景，也是徒呼奈何罷了。
那麼前面一再講起的越界築路，細說起來，又是具體是怎樣的呢？
而這還要從道光二十五年的《上海租地章程》講起，章程裡頭講道了首次劃定外人居留地界址爲：洋涇浜、以南，黃浦江以西之地。明確規定由英殖民者專管。翌年，英租界正式闢設，確定西面以界路爲界，面積約八百多畝。
時間過了僅僅兩年後，道光二十八年，英租界西界由界路向西推進到泥城浜，面積擴充到了近三千畝，比原面積擴充了三倍有餘。範圍到了東北至吳淞江第一碼頭，西南至周涇浜，西北至吳淞江邊。
同年，蘇州河北岸的虹口地帶被闢作美租界，但未確定界址，算是留下了一樁懸案。
咸豐十年，太平軍李秀成率兵*近上海，引起清政府和上海侵華外人的惶恐。
在大清國政府授意、縱容下，租界外人組成洋槍隊。並以軍隊需開赴前線、鎮壓太平軍爲由，修築軍路。英吉利國租界首期築有徐家彙路、新閘路、霍格路、極司菲爾路和吳淞路等。
同期，租界內跑馬總會購進從泥城浜起至靜安寺止的長條地帶，越界築成一條跑馬道，爲靜安寺路前身。
（本章完）