石磊依然是孤身一個人去的許鄉~長辦公室,先把框架敲定,再談細節。,
“石總,嚐嚐我這個茶葉怎麼樣,同學從雲滇給我帶回來的正宗普洱。”許鄉~長熱情的說。
“許鄉~長,咱們也別繞彎子了。我想你也很清楚,我們公司現在考察的目標,不止是你們一個鄉的土地。說實話,我們時間也很寶貴,拖不起。如果你們鄉真沒有賣地的意思,那就直說,我轉身就走,以後咱們還是朋友,你想吃飯喝酒,想打牌唱歌,一個電話,我隨叫隨到。”石磊頗爲痞氣的說道,好像這纔是他的本性一樣。
許鄉~長反而覺得這才比較真實,石磊這麼年輕,能做到昌盛地產副總,還負責談判購買地皮,那肯定是老爹有本事。這種二代一般脾氣都比較直,肯定是前段時間跟自己談判的時候,感覺憋屈了。
“石總,我喊你石老弟,你喊我一聲許老哥。咱們兄弟之間,說那些幹什麼。你不就是容積率覺得談不攏麼,地皮買下來,開發的時候容積率再更改,這種事兒還少嗎?以你們昌盛地產的能耐,這不需要我來操作吧?”許鄉~長拍着石磊的肩膀,好像兩人是老朋友了一樣。
“許老哥,這容積率想要更改,可是非常麻煩的。誠然,我們也能做出更改,但是要付出的代價,非常大。而老哥你直接給辦了,我們的麻煩就要少許多。這麼說吧,容積率我也不說是5了,4.8行不行?老哥你要說這塊地的容積率爲4.8,那我二話不說,現在就可以表態。這塊地,我們昌盛地產買了。”
許鄉~長猶豫了,這4.8也太高了啊,你們麻煩小很多,我需要多忙你們知道嗎?要想讓這塊地能賣給你們公司,我需要上上下下不停的跑關係。我的辛苦誰知道?你們是賺錢了,我呢?
看到許鄉~長內心的想法,不等他說話,石磊繼續開口道:“許鄉~長,你只要把報告遞到區裡,然後就不需要操心了,我們保證這個報告能很快批下來。當然,我想你在鄉里通過這個決議,也會有些麻煩。咱們兄弟之間,我也不讓你吃虧,今年昌盛地產在動力有一個樓盤,在下面兩個縣裡也都有樓盤,你看看喜歡哪裡,隨便選一套房子,老弟做主送給你了!”
許鄉~長猛地擡頭看着石磊,一出手就是一套房子。真不愧是開發房地產的,就是大方。
“這個。老弟這是什麼意思啊。這樣吧,4.8我做不到,我問了一下我們負責城建的,他們說這裡最多能到4.2,如果你同意,那麼我就沒問題。”
石磊這一套房子砸下來。瞬間就把許鄉~長給砸蒙了。像他這種窮鄉的鄉~長,逢年過節,也就能收到一些菸酒而已,想要收錢都沒人給送,有了這一套房子。放在那收房租一年也能有幾萬塊吧。
4.2,已經符合胡昌盛定下的標準了,石磊又跟許鄉~長拉鋸了幾次,許鄉~長堅持4.2就是最高,再高他也沒這個能力。
“好,老哥,就按照你說的辦。那我們在談一談這塊地的地價?我們看一下啊,這是周邊幾塊地最近三年的交易記錄,我也不能比他們低了,肯定要按照比例上漲。七百一平,七萬多平米,我們全算下來是五千多萬,保證一次性付清。陪標的人我們自己找,這點不用你擔心。”石磊從包裡掏出一份文件,上面是周圍一些類似地方的地價。
這裡石磊還耍了一個小心眼,周圍那些類似的地,都是工業用地,五十年產權,石磊偷換了一個概念,反正這個許鄉~長跟他一樣,算是地產行業的白癡。
“我看看,一平米漲了將近一百塊,有點少啊。我這麼大一塊地,才賣半個億,這也太少了啊。”許鄉~長明顯有些不滿,這跟他預期的價格相差太多了。
“大嗎?這是我們前幾天簽署的一份合同,三十五萬平米,一點五個億,一平米才幾百塊錢,而且還免去了我們拆遷的麻煩,你這地皮拆遷我們還要付出不少錢呢,這筆錢還沒算在裡面。如果是拆遷好的地皮,這地方地價翻倍我們也能接受。您要清楚,有時候拆遷補償金,可能比地價還高。”
“你不是承諾過,讓他們原址回遷麼,他們還搬回這裡,相當於棚戶區改造了,還出什麼錢?”許鄉~長不解的問。
“許老哥誒,這原址回遷,二百多戶,我們就要付出最少二百多套房子,甚至這個數字可能翻倍。而且你們算算,這個小區,我們總共才能建造多少套房子?而且他們那些院子、倉房、甚至是菜地,都不能給房子吧,這些地方你不給補錢,他們能幹嗎?要不動遷還是你們來,我們可以再增加一筆動遷補償金給你們,算在地價裡面。”
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石磊循循善誘,就是爲了讓許鄉~長答應,這動遷的事兒,他們鄉里全權負責。石磊誇大了動遷補償的錢,反正這個許鄉~長也算不太清楚。
“這個,我們還是找專業的人來計算一下吧。”許鄉~長算了半天,總也覺得不太對,這麼大一片地,怎麼就只能賣這麼點錢呢?
“也行,那我們就找專業的人計算一下,最後還是老哥來拍板吧?對了,老哥,那房子就要動力的好了,那塊地段好,交通方便,周圍也是繁華區,我給老哥留一套大三居。”石磊站起來,握着許鄉~長的手說道。他這也是在提醒許鄉~長,這一套房子,可不只是給你調整容積率的好處,這買地的錢,你也得幫我們省着點。
接下來兩天,就是昌盛地產的專業人員跟鄉里的專業人員開始計算,這塊地的價值究竟怎麼衡量,動遷按照國家標準,到底需要支出多少錢。
石磊則穩坐釣魚臺,一點也不着急。只要把容積率談上來了,其他的都是小事兒,這地價差不到哪兒去。
等石磊再次跟許鄉~長坐到一起的時候,許鄉~長把一張紙遞給石磊,上面寫着他們的人計算出來的地價,包含動遷補償金。
石磊搖搖頭,總價八千多萬,一平米合一千二了,你這是毛地出讓,又不是淨地出讓,我們只是讓你們代爲支付動遷補償,可實際上建築物拆除,場地平整的活,還是昌盛地產在做,怎麼可能給出這麼高的價。
“許老哥,這毛地還包含了代徵道路、公攤面積和代徵綠化,我們實際能使用的面積,還不到七萬平米,這裡面沒有一戶動遷完成。動遷這一點我不談,這拆除和場地平整工作,就要花費我們多少錢?我看着動遷你們既然不想做,那還是按照我們原先談好的,五千萬,買下這塊地,動遷工作我們自己來。”石磊把自己能想到的所有知識都說出來了,什麼代徵道路、公攤面積,聽得許鄉~長一愣一愣的。
“老弟,我不是答應你了麼,這動遷工作,還是我們來比較方便,補償金也由我們來支付,不用麻煩你們。當然,房產證上實際住宅面積一比一點一五置換這一點不能變。”
“等一下,一比一點一五?怎麼會這麼高?一比一按照建築面積置換,房產證上的院子一平米補償五百,沒在房產證上的,不予補償,這纔是符合國家規定的補償標準。”
“不對,你說的一比一是按照使用面積來算的,不是建築面積。”
“好,那就一比一按照使用面積來,這一點我們就算達成共識了。這塊我們公司負責絕對沒問題,不會佔動遷戶一點便宜。院子一平米補償五百,這個價格不低了吧?我們算算,這些住戶有證的院子加在一起能有多少,有沒有三萬平米?沒有吧?那麼算起來,有一千多萬就足夠了,你們是怎麼算出來三千多萬的?”石磊敲着桌子質問道。
許鄉~長心想:誒呀,沒詐住這個小子,他們不是說他不太懂這行麼?怎麼算出來的補償標準,跟我們計算的差不多呢?地價五千萬,補償金一千五百萬就夠了,那些廢舊用品回收站,都是短租的地,一毛補償金都不用給,那總價應該就六千五百萬左右,不行,得讓他再多出一點。
“那些沒證的,別人蓋了房子,總要補償一點吧?有的人家裡人口多,你一套房子還不是讓他們擠在一起,多給一些補償金,讓他們能多買一些面積,這也不行嗎?總價八千萬,其中地價五千五百萬,補償金兩千五百萬,你想想,那些廢舊用品回收站,補償金就不少。我們保證動遷的工作全部完成,一點都不麻煩你們!”許鄉~長拍着胸脯說道。
“地價就值四千八百萬,我公司給的五千萬已經是高價。至於動遷工作嗎,就一千五百萬,廢舊用品回收站都是短期租賃的,你們不租給他,他不就要搬走?這點你不用否認,我們打聽的很清楚。如果你們不願意做,那我們來好了,這點就不用談了,我們會按照國家規定,保證動遷工作順利完成的。”石磊往後一靠,雙手插在一起,“許老哥要是痛快,這快蓋起來房子,也有你一套大三居,或者在動力那兒,再給你留一套兩居室。”
又是一套房子,許鄉~長嚥了口口水,這手筆還真大。不過動遷補償金,一千五百萬絕對用不完,他們還能截留一部分。
“那,好吧,五千萬的底價,一千五百萬的動遷補償金交給我們,咱們就這麼定了!”