前頭講過了中國營業公司抵押放款的利率大部分是年息8釐到1分，有些是1分1釐到1分2釐，平均至少9釐，加上佣金手續費1釐半到2釐半。未到期提前贖取，還要加算空利息3個月，要是轉押出去，公司賺1～2釐，也有不賺的，主要賺佣金。另外通過抵押還可拉到道契掛號，因爲抵押產必須過戶給中國營業公司，倘若是英冊、法冊道契，還要轉換成美冊道契，要是方單、田單更不用說，一定先要轉換成道契。因爲抵押關係，必須把抵押產的經租權移交給中國營業公司管理，這樣又多了一筆經租佣金收入，此外還有代理保險等業務收入。所以做抵押放款業務，好處不少。中國營業公司的大部分押款戶是中國人，而放款戶大多是外國教會和外商銀行。
道契掛號和代客經租房地產是中國營業公司佣金收入另一渠道，道契掛號數量和代客經租房地產數量是逐年增長。
1926到1934年中國營業公司代客經租和道契掛號情況表明，道契掛號一般每年每張收佣金（俗稱戤牌費）20銀兩，不包括過戶費。據中國營業公司第5次股東年會記錄，道契掛號每年獲利19000銀兩以上。
經租佣金率有多有少，據中國營業公司會計科編制營業情況摘要：1927年6月經租佣金等於租金的2.6%。
中國營業公司主要利潤來自各類佣金收入。民國14年10月～15年12月，15個月獲毛利331189.86銀兩，除去開支，純利212053.90銀兩，發放股息127625銀兩，股息率達51.07%。民國16年受時局影響，純利減到27790.92銀兩，發放股息0.75%計3750銀兩。民國17年時局比較穩定，營業好轉，純利上升至150046.79銀兩，發股息20%計100000銀兩。民國18年營業繼續好轉，獲純利343672.12銀兩，發放股息45%計225000銀兩。
民國19年、20年是上海房地產業鼎盛時期，也是中國營業公司的黃金時代，這兩年獲純
利530628.27銀兩和954675.14銀兩，民國19年發放股息29.23%計475000銀兩，民國20年發放股息18.75%計750000銀兩。6年3個月共獲純利2218867.14銀兩，平均發放股息26.37%計1681425銀兩。
民國21年受到一二八淞滬戰爭和民國23年世界經濟恐慌波及上海，以及白銀外流等影響，造成房地產買賣陡然下降，從民國20年的26437500銀兩下降到民國21年的2512800銀兩（摺合銀元3514400元）減少90%以上，民國22年稍回升至3828100銀元，民國23年又下降至1966900銀元，這一年發放股息1.08%計7500銀元。
到民國24年情況愈來愈嚴重，上海百業蕭條，銀根奇緊，房地產市況沉滯。中國營業公司原來5個董事除老薩達禮外，都一一辭職，民國24年3月26日老薩達禮死了，董事會全部換成新人，新當選的董事長叫伍錫父（C.F.Wolsiffer）。這時候房地產價格猛跌，交易幾乎停頓，放出的押款，連利息也收不到，更談不到還本，若將押產出售勢必造成很大虧蝕；另一方面公司欠別人的款項，包括轉押出去的，必須還而無法償還。在這種情況下，公司董事會作出決議，於民國24年9月26日向美國駐華法院申請，按照美國《破產法》第77條乙款規定，破產改組，並請法院指派一保管員接收公司全部財產。同月30日，美國駐華法院以案字第3959號，民字第1877號立案批准，並指定中國營業公司董事長伍錫父爲債務人中國營業公司全部財產保管員。
從民國24年9月30日起到民國28年6月12日止，這一個時期伍錫父全權處理公司業務，幾年中，保管人一方面向公司債戶清算，將其抵押的房地產遇到出賣有利時就賣了；另一方面又與公司之債權人洽商，將擔保品以有利的方法出售給對方。到民國28年4月，公司所欠大部分有擔保的債務以及借款幾乎都解決了。因此，伍錫
父向法院提出改組計劃。
民國28年3月31日止，中國營業公司尚未清償的債務爲16047839.30元，而資產只值12965328.85元，相差3082510.45元，但債務中未包括50萬股普通股票（每股票面價值10銀兩）總計票面價值6993007元。按照改組計劃，公司對7釐分紅第一抵押債券持有人，分期還本付息；而對8釐公司債券持有人及欠哈同夫人之款項，按其本息總額換髮公司10元票面的新股票；至於原普通股票持有人，則按每20股換髮新股票1股。這個改組計劃，雖然有人在報紙上或用書面提出反對意見，可是法院稱“並無反對意見呈送到院”，於是在民國28年6月5日被批准實施。
改組計劃被批准後，從民國28年6月12日起，中國營業公司的財產及經營業務由法院指定的以伍錫父爲首的新董事會管理。第一次董事會就決定，先將7釐分紅債券一次全部收回。後又陸續賣去一批產業，價值422萬元，清理押借款。這一個時期營業方針有了改變，將賺不到錢或賺錢很少的產業儘量賣掉，而買進租金收入較多的產業。他們認爲租金收入還是比較穩妥可靠。這樣，民國29年度結帳，過去虧空的300多萬元得以彌補，還賺了一些錢，每股發到股息0.20元。
改組後的中國營業公司的資本額按照美國駐華法院覈定爲法幣1250萬元，分爲125萬股。但實際發行情況根據1953年的調查：已發行新股票89萬股，一部分尚未調換的老股票及8釐公司債摺合新股有7699股；股份總額爲897699股，實際資本爲8976990元。公司股票在發行之初即加入股票市場流通，民國34年至36年，在公司過戶的有14%，民國37年有33%，民國38年有1%，解放後公司帳上即無過戶記錄。在89萬多股票中，華股佔股份總額62.22%，英股佔26.26%，美股佔6.02%，其他外股佔4.64%，此外，原爲老股及公司債迄未登記調換新股的佔0.86%。
（本章完）