中國營業公司股票持有人共有645戶，散戶小股佔大多數，計1萬股以下的共626戶佔股份總額63%，1萬股至2萬股的共14戶，佔總額的22%，2萬股至3萬股者共5戶，佔總額15%，均系華股。
改組後2年半，中國營業公司剛轉虧爲盈，民國30年12月8日太平洋戰爭爆發，日軍進入租界，中國營業公司由日本恆產公司實行軍管。在這期間，公司收入只有租金及經租佣金。公司有10多處產業被日本人賣掉。抗戰勝利後，中國營業公司恢復營業，但因經濟衰落，房地產買賣爲數甚微，兼因通貨膨脹，抵押業務無法開展，而道契掛號亦已取消，只剩自產出租和代客經租兩項，更因物價騰飛，租金收入相對減少，營業處於困境。
上海解放前後，公司美籍董事紛紛離境，嗣後在業務上即不再與公司發生直接聯繫，中國籍董事死亡1人，另2人在國外，對公司業務亦不過問。公司根據19499年11月10日董事會決議，成立“業務管理臨時委員會”處理公司一般業務。
1950年抗美援朝運動後，中國營業公司因屬美商由上海市軍事管制委員會於1951年1月宣佈軍管。1954年5月上海市人民政府命令停止外商房地產公司代理經租他人房地產業務。同年6月房屋代管，土地收回。1955年10月公司申請歇業被批准。
房地產經營涉及的金融業務還有房地產抵押借款，據說由於房地產的可靠性，以此爲抵押的金融活動普遍開展。匯豐銀行放給業廣地產公司抵押借款，僅民國24年即達900餘萬銀元。民國25年前後，外國地產商押在14家外資銀行的房地產價值高達1.2億元，竟高出這些銀行其他貨物押款的1.4倍。他們利用押款繼續投資房地產，使產業滾雪球般增值。
外商銀行一般不直接承押華人產業，而由外國地產商承接，押
款年息8釐以上，而外商向外資銀行押款年息5～6釐，轉手之間大得其利。而且借款條件苛刻，產業僅按市價折半抵押，期限l～2年。大業主程霖生向英商德和洋行押借白銀300餘萬兩，後程因標金投機失敗，德和剎價取得其大量房地產。比商義品地產公司從清宣統元年（1909年）以100萬規元開始做抵押放款，民國14～17年受押600餘筆，放款總額高達1184萬銀元，並以此取得跑馬廳公寓（今延安公寓）等8處國人房地產權。華商金融業開展此項業務較遲。福康錢莊房地產抵押放款在清光緒三十二年（1906年）佔總抵押放款11.6%，20世紀20年代爲20%左右，30年代達50%左右，民國32、33年竟高至97.3%。
此外還有抵押還債的業務，據說清光緒二十五年（1899年），房地產鉅商程謹軒及其後代在靜安寺路赫德路口（今南京西路常德路口）、愛文義路麥特赫司脫路口（今北京西路泰興路口）建造花園住宅。20世紀初，程氏祖孫又在靜安寺路卡德路口建造德義大樓。由於程氏後代程霖生和程貽譯經營不善，揮霍無度，連連破產。民國19年（1930年），程氏後代將上述房地產紛紛向銀行、錢莊抵押貸款還債，但又無力贖回，結果抵押的房地產全部被銀行、錢莊沒收變賣或留作自用。
而另外一項金融業務抵押造房，也在活躍的開展着，據說最初，境內的中外房地產商均採用抵押貸款方式，取得資金，再次投入開發。沙遜、哈同、程謹軒祖孫、李鴻章、盛宣懷、貝潤生、周蓮堂等人，自境內形成租界起紛紛購置和租賃靜安寺路、長浜路（今延安中路）等路段的地產，並以所購或所租地產和其在它處的房產作抵押，向銀行、錢莊等貸款，投入房產開發，建造大量房屋。隨着地價和房價的不斷上漲，這些房地產開發商贏得鉅額利潤。
除上述中
外房地產鉅商外，還有許多中小房地產商在境內從事開發時採用抵押貸款方式取得建房資金。民國18～28年，房地產開發商周浩泉租得他人土地作抵押，向錢莊或親戚借款造房。這期間，他在境內所租的土地有杜美路、古拔路、慕爾鳴路（今長樂路、富民路、茂名路）等處。借款分爲5期，第一期工程動工、借款20％；第二期施工牆身到2層擱柵，借款25％；第三期屋面蓋好，借款25％；第四期門窗樓板配齊，借款20％；第五期水電衛生設備配齊，借款10％。每次借款，放款人均到現場察看後，憑藉條領取。還本採取撥還本息按期遞減，每滿6個月作爲1期，分6期（3年）本利償清。利息按月息1分計算，比銀行利息約高50％，並以房租作擔保。
而上海灘房地產行業還離不開契約抵押，據資料記載，上海解放前，境內的中外房地產商普遍使用道契作抵押，向銀行、錢莊或房地產公司貸款。道契抵押貸款，房地產商必須提交自己的道契給放款銀行，爲自己的經營從金融界取得支持，而道契抵押往往要承受較高的還款利息。外資銀行一般不接受中國人道契抵押借款，只能由外商房地產公司如沙遜、哈同洋行來承接。外商房地產公司向銀行借款利息爲5～6釐，而轉手貸放給中國人時，利息在8釐以上。如程謹軒等人以道契押款承受利息均在8～10釐以上。哈同在境內常以甲地道契抵押貸款購乙地，再以乙地道契抵押貸款購丙地。如此循環，資金越滾越大。
最後還有典屋貸款，據說除了向銀行、錢莊、房地產商抵押房地產貸款外，還有一些發生在民間的典屋貸款，即以私人房地產作押，出典給承典人，向承典人借款，訂立還款期限協議，到時贖回。這類典屋現象在境內也常有發生，解放後基本消失和被取締。但典屋民事行爲偶有發生，如鉅鹿路786弄7號1處典屋遺留問題引起的糾紛。
（本章完）