呂乾的女兒已經考入杭城的Z大，一家人計劃在杭城定居，這個時候本公司若是能在杭城開發一個豪宅項目，他們自己就要買一套或者兩套，長久在這裡駐紮了。
用呂幹自己的話說：“我女兒本科四年，碩士讀個兩三年，之後如果願意學還要三五年讀博士。這一下子就是將近十年了，我在這邊買房子定居也很正常。再把老婆和岳父岳母接過來，家庭事業兩不耽誤。”
當初CY豪宅項目呂幹自己也訂了一套的，想着貸款買，結果後來客戶求着他溢價二百萬，他忍痛就賣了。
這次在杭城從拿地開始，他就決定要給自己買一套大戶型，將來也在這裡養老了。
“地在什麼地方？”林若妍知道杭城未來是準一線城市了，原書中有提到一些南方富商都會在這個城市買房。相對於滬市的高房價，這裡既有名勝古蹟曾爲故都，又有西湖靈隱、錢塘大潮這樣聞名世界的旅遊必看景點，實在是很適合長居。
除了冬夏兩季，略有一些難熬。不過在科技手段加持之下，冬季可以採暖，夏季用空調，若是居於山水之中，也比常規普通住宅舒適許多。
杭城天然具備造豪宅的潛質。
“在餘杭鳳凰山。”呂幹說，“之前咱們不是在餘杭那邊有酒店項目麼？相關部門包括市裡都看到了成績，後來我組織了一下去參觀滬市的城堡豪宅，他們回來後就想着，要不然杭城也弄一個那樣的豪宅。畢竟南方並不缺有錢人，滬上那裡的項目匯聚全球的有錢人十八套還是太少，杭城目標就瞄着國內的有錢人，範圍會更大一些。”
林若妍點點頭：“那麼能給咱們多少地，多少錢拿？”
“目前商量是四百五十畝地左右，在山邊的，比滬市的地塊大多了，山水風景特別好，我到現場看過，價格也不算低，容積率卻很低，只有0.3左右。整體打包兩個億拿地，我們內部研究肯定是做別墅了。”
林若妍說：“既然你們研究過，那就說說定位。”
呂幹叫來了分公司設計部的負責人。林若妍一看就是當年第一批來杭城的那個綜合能力很強的小姑娘，設計部如今被她挑起了大梁。技術層面他們還是找了當地設計院返聘的老專家，不過在定位和策劃這個層面上，還是要看年輕人。
那位設計部總監把公司近期的研究成果做了簡單彙報。
林若妍聽出來了，按照項目的規劃條件，這個項目肯定是要做高端別墅，戶型面積區間現在有兩個方向，一類是四百多平米，一類是八九百平那種。主要是他們深入調研了市場，覺得總價天花板還是有的。真能支撐更高購買力的人羣都去了滬上或者京市，願意在杭城置辦這麼大產業的人，還是會考慮總價。
林若妍略有點擔憂道：“我看區位似乎離着市中心很遠的樣子，十幾公里呢。”
設計總監回答：“的確，雖然綜合容積率0.3，但是我們做過一些測算，就是如果都做大別墅的話，每家的院子其實還是有點小。杭城九幾年出過上千萬的大別墅，我們去調研，發現人家容積率更低，院子特別大很氣派。住在那邊的人平時也不上班了，家中可能就男主人在市裡的高檔小區住了上班，週末回到郊區大宅子。”
林若妍感覺到大家的思路還是困於以前成功的項目了。之前京市的CY豪宅，和滬上的城堡豪宅，基本都是同類產品放在一堆，小區內不會出現高低配或者大小戶型差異過大的情況。那是因爲整個小區面積非常小，總共也就是百十來套房子，佔地都不大，纔要用純粹性來維持豪宅的基調。
而450畝地的山邊，有山地有臨河的景觀，本身地塊的跨度也比較大，這就意味着此產品可能要豐富一些。
既然當地人喜歡大院子的別墅，那麼就做一批大院子的頂級產品。院子沒有那麼大的其他類型產品，分梯次依山往下。
想到這些，林若妍說道：“既然是山地，我們要把地塊分三六九等，山上那種大宅一千平米左右的，來十套八套，院子都五六畝地，照着大莊園或者蘇市園林那種大園子的格局來設計。然後主力戶型四五百平米在這些頂豪下面一點，也有山景或者水景看，庭院精緻一些一畝兩畝就夠了。最後看情況路邊交通好的地方來一兩棟公寓，挨着大會所來修建。”
呂乾和設計總監都愣住了。
林若妍解釋道：“你們是不是覺得公寓很尷尬，賣不出去？或者拉低了豪宅小區的品味？”
呂幹平時看的都是杭城最貴的別墅項目，除了九幾年那會兒的別墅區有搭配公寓樓這樣的設計，再往後就沒有了，從銷售角度看，這樣搭配對別墅區的人好像不公平：“林總，別墅區的業主比較重視圈層概念，如果門口旁邊就有公寓樓，還在同一個小區，就會讓人覺得別墅不夠高級。”
林若妍笑了：“你看到的是小規模的小區吧？公寓和別墅離的太近那種高低配，別墅本身價值也被拉低了。
我們的項目有先天優勢，是有山，山勢天然分了高低。住別墅的在山上，地勢就高人一等。另外我們的公寓樓誰說要和別墅在一個院子裡了？肯定要有圍牆，公寓樓的業主圈層也要篩選一下。附近有幼兒園和學校，我們瞄準高素質的那批人，他們想要提升改善，成爲別墅區的鄰居，單價也比普通住宅會賣高一些。
我們項目附近也不是荒山野嶺，是個正常的市鎮啊，這裡本身就有鄰居，各種風格的建築物都有。公寓在山腳下，別墅在山上又如何？”
設計總監已經領悟了，稱讚道：“對啊，公寓樓還能拉高一點容積率，讓我們的別墅有更大的院子。”
林若妍肯定了設計總監的理解：“沒錯，我就是想讓山居生態這樣的概念真正實現，無論四五百的戶型還是一千左右的戶型，院子都做到市面上沒有的那麼大，好風景大院子就是賣點。建築風格方面，可以考慮多種。畢竟我們院子大了私密性好，鄰居家的房子根本看不到。客戶喜歡中式的庭院還是西式的莊園，都能有的選擇。將來出售，也是帶裝修和精裝庭院的模式。”
呂幹對設計這方面不擔心，他現在也明白了林總的高明之處，很直截了當問道：“林總，那麼杭城項目，我們的銷售目標是多少呢？”
林若妍也不客氣，提了目標：“六十個億的銷售額，兩年左右建成賣完，怎麼樣？如果你們能再多爭取一些容積率，銷售面積突破到十萬平米以上或許能更容易一些。”