“哇，林總太厲害了，這都能聯想到一起。這下Y國那邊的廠子關停後就不發愁了。”
林若妍這都是現實世界十幾年後看到的別人做的案例，她拿來別人的成功經驗顯擺，就有點心虛道：“其實吧，這個宜城是我國最早幾個工業基地啦，那時候歐洲列強也從他們本國帶來了一些原裝的機械，國人買辦學着歐洲的模式建廠搞工業，主要是爲了賺錢，無意間還是帶動了整個地區經濟的。
這些歷史留存的痕跡，若是能保留，讓後世親眼看看，也是比圖片更有說服力的。再者，這邊和Y國那裡都是老廠房，能利用還是要利用，結合不同時代需求。你說的互聯網是個好的門類，特色精品酒店也可以考慮裝進來的。”
秦爽很開心，自己的判斷是對的，針對不同的城市有不同的項目解題思路，林總還指出了工作的方向，就讓她對此事更清晰明瞭：“那我開始着手籌備競拍老城區的事。”
“嗯，時間充裕的話，設計單位也要精挑細選。這是帶方案拍地，與我們當初光靠嘴忽悠拿豪宅用地的方式不同了。方案要有創新，另外匯報方案的冊子也要結合引入產業帶來經濟增長這個點說事，不能只講住宅。”林若妍叮囑了一句。
接下來的幾天，林若妍和秦爽分兩路對項目展開了各方面考察。項目位置很好找，企業那邊秦爽對接。林若妍則通過魏煦搭線，找到了管招拍掛的相關部門負責人，問了問如何參加競拍。
人家一看林總是京市的地產商，一問那些豪宅啊、生物醫藥基地、國際學校甚至還有XX新城，這麼多項目的大公司，想來宜城投資搞城市更新，這絕對是好消息。爲此還特別感謝從中牽線的魏煦。魏煦不僅自身名聲不錯，還能引薦來這樣的大開發商，那一定要給面子，人家想來參與什麼項目都開綠燈。
不過人家歡迎歸歡迎，要求先註冊本地公司，才能參與競拍。註冊資金還要一個億以上，越高越有優勢。這個所謂註冊資金，就是驗資的時候賬上有那筆錢，或者有相當於那筆錢的其他保證抵押物都行。
林若妍那邊豪宅項目五十多個億的貨值已經竣工，有預售證了，而且那邊沒有借貸抵押，都是她自有資金做的，所以這個註冊相當容易就驗資通過了。
辦理公司註冊那些手續秦爽已經門清了，有當地部門協助，秦爽特意還帶上了陳俊一起跑了一遍，讓他有個概念。未來若是他獨自支撐一攤業務，少不了要做這樣的流程。
陳俊重點看的還是酒店，不過一想到自己光明的未來，就滿滿的幹勁，學的很用心，不懂就問。秦爽也傾囊相授。
不過陳俊在地產方面的知識還是欠缺的，瞭解到林總要參與在這裡拍地，還不是蓋豪宅，要做什麼城市綜合體，不免有點擔憂，私下裡問秦爽：“秦姐，你說的這種綜合性的城市更新項目，聽起來的理念果然很高大上。但要涉及到各種物業類型，還要解決拆遷回遷，舊的廠房要擇優保護，新的樓還要建設，一番蒸騰下來，我們真的有利可圖麼？據我瞭解，拆遷這種事很難搞的。”
秦爽反問：“那你想做什麼呢？”
“二百畝地，除了蓋點商業和酒店，剩下的還是蓋豪宅。皖地古時出商人，隱藏的有錢人其實不少。他們落葉歸根，在這裡買豪宅退休不是也很好麼？”
陳俊的思路比較簡單，他說的那種客羣的確存在，只不過現在不是古代了，很多有錢人置業除了在家鄉，也會在他們認爲更有前途的大城市。這就是爲什麼幾個直轄市總是源源不斷虹吸周邊的人口，也必須是人口不斷增加的城市才能支撐居住訴求不斷更新換代。
秦爽覺得自己無法說服陳俊，就帶着他一起問林若妍，他們爲什麼要做城市綜合體。
林若妍知道他們已經更深入地思考這個問題了，答疑解惑道：“這個區域並不能支撐我們在CY區豪宅項目那種終極高端客羣，也不會有那樣的高售價。那麼我們只能做減配，減配的版本與我們剛推出的頂配項目同時存在，會拉低我們的高端形象。
所以我要另闢蹊徑。並且，要做就脫離開純住宅這個框子。這裡其他幾家開發商大概看到了主城區住宅好賣，二百多畝地無論要求的商業和住宅配比是什麼，他們都按照住宅的用途去蓋，快銷一錘子買賣，他們掙了錢就走好脫身。
這對於當地的經濟發展幫助不大。”
陳俊不解道：“我看了指標要求，林總，既然人家都要求商業佔比百分之四十，那怎麼能都蓋住宅？”
“有很多公寓，也可以用來辦公，就像很多小公司租酒店辦公一個意思。他們可以蓋公寓、商住兩用甚至酒店，把酒店也變成了某種可以銷售的小公寓。這樣開發商能快速銷售回款。”林若妍解釋了一句，而後繼續說，
“我們就不需要快速回款。先不要想後面的獲利，而是想想怎麼能拿到項目。既然我們預判別的開發商的心態和方案的可能導向，那麼我們就要做差異化，才能標新立異博得相關部門的關注。
當地賣土地要搞競拍，差的不僅僅是錢。還要求拍地的同時，提供方案，這就是考驗大家買了地要幹什麼用。
他們最終會將項目給誰，肯定還有別的不能明說的評判規則。賣地競價，價高者得，這些錢都是上交的又不能私人用。那些主管部門的責任人或許更喜歡的是用這個項目博名聲，要出政績的。
我們的方案就要表達出能讓他們出政績的那種可能。漂亮的住宅不如欣欣向榮的百業齊放。”
原來是這樣，秦爽聽得頻頻點頭。
林若妍看他們已經明白了深層邏輯，又說：“城市更新是老工業城市轉型的必經之路，誰能先做出經典的項目，完美解決地方上那些發愁的問題肯定受歡迎。我們開發項目賺點小錢，不要求太多，這肯定不如做豪宅賺錢。
當地捂着一直沒有動這些舊廠區騰退出來的地，就是爲此發愁。都拆了變成住宅，城市活力就少了。這個可能還要你們再去找相應的部門摸一摸路子，以驗證我的想法。
以上推測都得以驗證之後，就說明他們已經不滿足於只是拆了舊廠房蓋點新住宅賣掉那一票收益了。那種不能給當地帶來持續穩定的稅收。
從老城區遷到新區的工廠，帶走的不僅是人，還有稅收。留下老城區的一堆住宅，稅收這個坑，不是賣地一次能填平的，也不是市裡出面就能把兩個區的稅收擺平的。”
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