第25章 025項目的定位
林若妍計劃拍這塊地，倒不是爲了彌補原書中林家的那些遺憾，或者與方玥對着幹。其實方玥這個女強人在業內口碑還是不錯的，給新興的中產階層蓋了不少質量上乘經濟實惠的房子。
奈何林若妍求生需求，要抓緊買塊地，把這個月的一個億趕緊花了，且爲後面那幾個月花錢如流水製造好充分的理由。
據她瞭解到的信息，其他地塊開拍都要等下個月了。別人或許等得起，她不行啊！況且這塊地她還算熟悉情況，到時候按照原書情節照貓畫虎推進項目，她好歹還能糊弄一下官方以及親哥。
等等，爲啥要照貓畫虎呢？那不就少花錢了麼！
原書方玥拍地高於底價兩千萬，一共花了六千萬拿下。所以她爲了省後續成本，方案戶型和建築立面設計都直接套用了以前南方項目的成熟概念，找了京市本地設計院直接改改就做了施工圖，設計費總共花了二百來萬。
銷售團隊也不是她自己的，是聘請了京市的銷售公司，銷售前期成本銷售公司自己出，還要承擔賣不出去倒賠錢的風險。
建造成本因爲是剛需住宅，就只用毛坯交付，外立面是塗料，小區環境鋪點便宜磚頭，種點細如麻稈的小樹，草籽灑了來年是否長得出來另說。整體土建從挖坑開始就是找了施工單位墊資，反正地產公司一分沒花。
方玥除了買地真金白銀花了三千萬，其餘地款都是從銀行貸款，施工、銷售都要相應合作方自己墊資，可謂是空手套白狼的典範。
到最後財務滾起來，建築沒出地面，樓花就賣了不少，回了一部分款。一通操作下來，方玥初始投入只花了三千萬，到兩年後項目售罄清盤，淨賺了三個億。若不是銷售回款有很大一部分都還了銀行貸款，陸續給各種合作方的開支結算，她能賺的更多。
方玥這套操作是很經典的以小博大快進快出的剛需盤操作模式。到後來時間成本也會進一步壓縮，在南方無需冬季停工的地方，甚至能做到從醞釀拿地到真正售罄只用八個月，利用銀行和槓桿，自有資金投入極低快速週轉，滾雪球一樣擴大。不用等房子蓋好，能賣出有回款的時候，錢早就投入到下個項目了。
林若妍若是有錢有資源能在現實中開地產公司，肯定會選擇方玥這樣的模式。剛需客戶在京市一抓一大把，從來不缺人，低廉成本投入之後，也不用追求太高售價，只求快速賣出，提前蓄客或許久一些，但一開盤一兩天就都賣光了。
可惜她如今是在書中綁定了這個敗家系統。買地就是爲了解決往後每個月合理合法穩定投入一個億這個問題。
按照方玥那種玩法，一年有望賺錢，可是頭八個月還怎麼花出去那麼多錢？花不出去八個億，她小命都不在，哪裡還等得到後面賺錢。
如果是類似的手法，多弄些項目呢，她又沒有那麼多精力管，思來想去肯定還是要集中精力在這一個項目上，把她的燃眉之急都解決掉才行。
首先，地要拍，多貴都要拍下來。原書方玥六千萬拍的地，林若妍計劃八千萬一個億也要拍，拍地這種大頭花銷，一次性就能完成一個月的指標呢。
接下來林若妍也不打算做剛需盤了，地價上漲提升了成本投入，總不能賠錢賣啊。結合這塊地的天生資質，搞一個高端神盤，至少可以將前期投資成本無限拉高，八個月之後也能出地面了，再陸續銷售，運氣好，說不定她還能再多活倆月？
什麼小戶型毛坯房，容積率頂着最高限蓋的那些摳搜省錢手法統統不要。她不求快，只求貴，蓋的差不多了再開始賣。
總之她要與快銷的剛需盤反其道而行，畢竟京市的房價會越來越貴，現在看來三萬一平米的就是豪宅了，以後三萬每平米連六環外上車盤都不夠了。所以四環外算什麼，這個項目她要做就做成大戶型精裝修，從諮詢和設計開始，全找最貴的。
國內的諮詢公司和設計院收費低，那就找收費貴的外國知名諮詢公司、設計公司做策劃和方案。然後再找國內最頂尖的大設計院，籤個穩妥長期合作合同做施工圖。
怎麼省錢她未必比方玥知道的多，但是她見過很多花冤枉錢的反面例子，簡直是信手拈來，都不用別人教。
這樣一環套一環，精心謀劃未來大把花錢的初步構想，敗家系統聽後立刻就被打動了，讚不絕口道：【不愧是宿主，格局就是大！買地花一大筆錢，之前買四合院開公司，改造裝修僱傭員工什麼的，這個月差不多就能湊夠一個億了。往後項目運轉，公司各種開支，花錢如流水的成就指日可待。】
林若妍說：“那當然，後續那些諮詢單位、設計單位、施工單位也都物色好，簽署合同後立刻就付30%的定金，初步算一下至少最近幾個月都有合理花錢的由頭。”
林若妍得意炫耀完，又出於自己對地產的專業熟悉度，靜下心來仔細盤算，往後這些成本大致要多少。這個月差不多能花夠一個億，往後成本投入也陸續就是三五個億，畢竟她的想象力到億這個單位就有點枯竭了。
所以諮詢公司，還有世界上知名的那種一套就賣一個億的豪宅，還是要去多看看，人家東西敢賣那麼貴，成本投入肯定不低。照貓畫虎她按樣子買回來，怎麼也能湊夠成本預期。
項目的定位就這樣：高端大戶型豪宅！
本來她雄心勃勃想着自己腦子裡算算看，這樣的定位是否可以覆蓋她八個月的生命週期，每月一個億的花銷。不過轉念一想，她爲啥要自己算呢，她趕緊招人，讓成本部和設計部的人給她做這個事就行。什麼都不用自己幹，那纔是老闆呢。
她只需要將下屬提供上來的資料選擇一下，找出符合自己每月花錢需求的，拍板就行。
如果一個地產公司還不夠滿足每月一個億的開支，那就再搞點別的靈活機動一些。比如收購影視公司投資拍片子，那個花錢應該也挺快的。但是影視行業她真的不懂，三五個月能拍好電影麼？電影上映後多久能回款，如果要做，可能需要諮詢業內人士瞭解詳情。
再不然投資手機？吳成豪的身影將她腦子裡冒出來的帥哥魏煦推開，兩個工具人打架中。
其實手機和影視一樣，她都是隻見皮毛，什麼都不懂就下場，估計一做就虧，還真沒膽量胡亂嘗試。綜合思量，爲了撐滿八個月紙醉金迷的豪門生活，她決定還是先按照自己熟悉的套路來。
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(本章完)